先行全球英國海外投資-海外房地產、不動產置產

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PGI COLUMN

先行英國海外投資專欄

Aug 02, 2016 新聞

後脫歐時代專題:金融時報: 倫敦仍將是全球性金融中心

薩森:英國脫歐後,較常規的功能(例如歐元清算),可能會從倫敦遷往別處,更複雜的市場則會仍然留在倫敦。

談到離開一個城市,企業和市場是截然不同的。企業從一個全球性城市遷往另一個全球性城市,是為了尋求更有利的稅收或僱傭法規。對於市場——特別是具備戰略性功能的複雜市場——而言,整體遷移就困難多了。倫敦金融城(City of London)就是這樣一個市場。

鑑於英國脫歐公投後倫敦地位的不確定性,我們不妨參考1997年中國從英國手中收回香港主權之前,有關香港回歸對香港金融市場影響的預測。中國政府原本計劃將上海打造為中國主要金融中心,具體思路是讓香港的重要市場遷移到內地。可是後來並沒有出現這種局面。香港仍是中國國際化程度最高、實力最強的市場。與此同時,上海確實發展成為一個金融中心,但更多是服務於國內投資者。

倫敦脫離歐盟後,一個可能的結果是較常規的功能(例如歐元清算)將遷往別處,而更複雜的市場仍留在原地。以下事實支持這種可能性:對於倫敦一些較複雜的市場而言,至關重要的是戰略性中介功能,這些功能依賴於多種多樣的公司和技能的組合。這是一種密切相聯的功能,即企業彼此需要,因為每家公司只擁有部分知識或非常專業的能力。沒有一家公司能夠提供主要金融中心所需的一切,這不同於上世紀六、七十年代企業巨擘在這些經濟中占主導地位的情形。

很多人認為,全球性城市的關鍵在於其總部功能,這種觀點是錯誤的。上世紀80年代開始的全球化的一個特點是戰略性媒介行業的興起,金融以及創新性法律、會計和數字化技術發揮著至關重要的作用。如果一家公司在二三十個或者更多國家開展業務,那麼它無法再聘用全職員工來滿足其所有高級知識需要。如果你要在蒙古談交易,你需要得到30個小時的有關蒙古法律、會計和金融方面的建議,那麼你會購買服務,而不是聘用員工。你所需要的是你要能進入可提供這些服務的重要市場。我們的全球化經濟把媒介的重要性提高到了空前水平,金融中心成為了這個領域的矽谷。

媒介發展成為我們日益全球化的經濟中的重要組成部分,也解釋了自上世紀90年代以來全球性城市的迅速增多。如今,我們可以列出100個甚至更多的全球性城市,不過它們在塑造全球性趨勢方面的影響力千差萬別,開發創造新工具的能力也是各不相同。一個被大多數人忽視的事實是,即便是規模較小的全球性城市也發明了新的工具、建立起了新的市場(通常基於某種單一大宗商品),比如布宜諾斯艾利斯的向日葵市場。

全球性城市的功能是隨著時間推移逐漸發展起來的,這個發展過程是複雜且多方面的。而且,儘管實現了高度數字化,但它們仍然坐落於實實在在的地面之上。

這還解釋了全球性金融中心的增多。就像上世紀80年代末很多人設想的那樣,我們本來可能已遷往一個全球性的超級金融中心。我沒這麼想。當時,我看到3個新崛起的全球金融中心——紐約、倫敦和東京——重要的是他們各不相同。最後,我們看到全球金融中心不斷增多,每個都有著自己獨特的專業優勢。僅就歐洲來說,倫敦、法蘭克福和巴黎都是領先金融中心,但從專業能力來看,它們迥然不同。

這會讓人們認為,將倫敦最複雜的金融功能繼續留在倫敦對法蘭克福是有利的。


本文作者是美國哥倫比亞大學(Columbia University)社會學羅伯特•S•林德(Robert S Lynd)教授,著有《全球性城市》(The Global City)一書


資料來源

金融時報

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Jul 29, 2016 新聞

後脫歐時代專題:金融時報:變英國脫歐之危為中國入歐之機

梁國勇:對中國來說,英國脫歐危局中蘊含著中國“入歐”機遇,中國理應以更積極的作為推動自由貿易和投資。

英國脫歐公投已過去數週,盤點一下全球金融市場的震盪將有助於認識“新均衡”在哪裡。縱觀歐美主要股市,恐慌性下跌很快得到抑制,市場迅速反彈。到7月中,道瓊斯、FTSE 100等指數已超過公投前水平,DAX、CAC 40等也已非常接近。然而,英鎊仍跌跌不休,兌美元匯率最終在達到30年新低之後在 1.3附近獲得支撐。

脫歐的短期衝擊波已漸趨平緩,但其中長期影響仍有待釋放。選擇脫歐的英國將不得不面國際經濟制度從歐盟架構內到架構外的轉換。出於內部政治考量,歐盟在具體談判中將不會讓英國人占到什麼便宜。因此,與歐盟間的“新關係”能否支撐英國經濟特別是金融業的競爭力具有很大的不確定性;銀行股的一蹶不振即反映了這種擔憂。另外,與第三方以及WTO等的關係重構也非易事。當然,英國可以沿著脫離歐盟、擁抱世界的方向朝前走,但從大不列顛滑向“小英格蘭”的危險也是存在的。

危機總與機遇相伴——這並不僅僅是對那些做空英鎊的投機者而言。對中國來說,英國脫歐危局中其實也蘊含著“入歐”之機遇。

首先是對英投資。脫歐公投後不久,華為即宣布其13億英鎊的投資計劃不變。該計劃於四年前啟動,涉及移動寬帶項目和華為在英研發中心的擴建。去年10月,中廣核宣布將在欣克利角C核電項目中投資60億英鎊。此投資承諾應不會動搖,但現在不確定性則可能來自法方合作夥伴EDF。日前,萬達旗下AMC完成了對英國院線Odeon的收購;投資未受脫歐影響,反而因匯率變動節省了開支。從另一方面看,英鎊大幅貶值也對國際投資者的商業利益帶來了衝擊,並彰顯了匯率風險對沖的重要性。例如,長江和記實業在英資產高達數百億英鎊,其以港元計的資產賬面價值和營業收入難免受到影響。

脫歐將壓低英國經濟的增長率和競爭力,也會影響其營商環境的穩定性和吸引力。另外,英國作為對歐投資跳板的作用將削弱。實際上,第三國對英投資很多是針對歐盟整體市場的,約一半的非歐盟跨國公司選擇將其歐洲總部設在英國。因此在脫歐談判中,市場准入將是一個重要問題。對中國企業來說,脫歐可能意味著新的收購機遇,而商業可行性、預期收益率、戰略協同空間將是投資決策的主要因素。面對風險和不確定性,短期抄底的想法不可取,長期戰略考量才是關鍵。萬達於2012年完成對美國院線AMC的收購,其後又以之為觸角加速延伸,背後是打造世界最大影院運營商和娛樂巨頭的雄心——而這僅僅是萬達雄心勃勃的全球“狩獵”活動的一部分。

其次是貿易協定談判。正式退出歐盟之後英國才可能獨立地與第三方簽訂貿易協定,但具體談判應可在此之前進行。這方面,英國首先面臨選擇模式和決定次序的問題,公投後首先向中國、美國和印度派出高級別貿易代表團的決定可能反映了後一方面的想法。 2015年3月,英國成為首個申請加入亞投行的主要西方國家,時任財政大臣奧斯本發揮了重要作用。在歐盟內部,英國也在一些重要問題上持對中國有利的立場。在貿易協定以及更廣泛的國際經濟議程方面,唐寧街10號的新主人及其內閣的立場值得關注。但無論如何,中英自貿談判的啟動可期,中歐雙邊投資協定也將繼續順利推進。中方不妨以此為契機加大經濟外交力度,爭取中歐自貿協定可行性研究的早日啟動。

再次是金融領域。作為金融中心,倫敦在外匯市場方面可能面臨歐元交易被削弱的問題。從長遠看,倫敦的人民幣離岸交易有望加強。無論從人民幣存款規模還是交易量來看,香港仍佔支配地位,但倫敦在人民幣金融產品的創新方面則具有優勢。 2014年10月,英國政府成功發行30億元人民幣國債;2015年10月,中國人民銀行發行了50億元人民幣央行票據;2016年5月,財政部成功發行30億元人民幣國債——倫敦金融城的這些開創性舉措無疑將加強其作為歐洲人民幣業務中心的地位。另外,和前述投資問題相關,中國金融機構可以利用新的收購機會,繼續以倫敦為跳板加大國際化力度。在依托高速成長的國內市場做大後,它們急需通過積極的海外投資和運營做強。

作為歐盟的特殊成員,英國未加入申根協定,保留著英鎊和獨立的貨幣政策,近年來也在財政一體化和銀行業規制等方面勉力維持獨立性。它完全可以選擇繼續左右逢源以趨利避害。然而,最終卻出現了公投脫歐的結果,除了歐債危機、難民問題、恐怖襲擊等外部環境因素外,嚴重的誤判、輕率的決策和失控的政治過程可以說是主要原因。

英國脫歐是歐洲一體化進程的倒退,具有很強的孤立主義色彩和逆全球化意味。這並非孤立的“黑天鵝”事件,而是反映了發達國家民眾對於全球化的普遍情緒。對中國而言,面對全球退潮的逆流,理應以更積極的作為推動自由貿易和投資,展現雙贏結果,並在全球經濟治理體系的改革中發揮更重要的作用。


梁國勇:聯合國貿易和發展會議經濟事務官,《世界投資報告》的主要撰稿人,本文為梁國勇應金融時報邀請撰文



資料來源:

金融時報

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Jul 27, 2016 新聞

後脫歐時代專題:BBC:中國富翁王春明擬投巨資改造英老工業基地

英國的謝菲爾德在60年代仍然十分繁榮,數百年來作為英國工業革命骨幹的鋼鐵行業在那裏創造了大量就業。

與此同時,在地球另外一邊的世界窮國之一中國,一個年輕的銷售員發現了適合這個國家的材料市場。

王春明善於銷售竹子,在過去那個私人創業被視為敵對階級的體制中,他是個願意冒險的人。

他笑著說,那個年代牟私利是可以被判死刑罪。但中國的竹簾幾乎都來自成都,只有他一個人在銷售竹簾。

但在過去50年期間,在英國工業衰落的同時,中國經歷了罕見的崛起。

王春明靠賣竹子起家後,轉行進入建築業,現在簽署協議在謝菲爾德要投資兩億多英鎊。現在他談論謝菲爾德的口吻,就像過去英國人談中國一樣。

他說,「當我們看到謝菲爾德,我們注意到那裏的基礎設施不是很先進,甚至沒有五星級賓館。」

「改造」城市

王春明喜歡豪華飯店,這是他集團的飯店

謝菲爾德市政委員會自豪地宣佈這兩億英鎊「是倫敦以外英國得到的最大的中國投資」,而且這只是王春明計劃的開始,他計劃在60多年期間投入約10億英鎊「改變」城市中心。

他急於對記者展示他的成就,所以令記者看了他的國棟建築公司最近的一些建造工程。他最近在成都開張了一家賓館,國棟國際飯店。不過按照中國最現代的豪華飯店標凖,他的飯店感覺有點過時。

飯店裏有一座希臘羅馬式樣的不倫不類的噴泉,他告訴記者那是他自己設計的。

他會讓謝菲爾德的新市容同樣反映出他個人的品味嗎?王春明說他希望如此。

「噴泉是受到意大利傑作的啟發。我們應該在謝菲爾德也建造類似的東西,... 或者有一個更精彩的噴泉。」

王春明還帶記者參觀了他的一個公寓大樓,功能齊全,但並不是特別引人入勝,不過他說他是成都第一個向客戶承諾如果不滿意可以退款的開發商。


王春明的女兒有在謝菲爾德留學的經驗,這是他了解謝菲爾德的開始

關於國棟集團同謝菲爾德相關的投資還存在其他問題。該公司近幾個月來經歷重組,公司股票數次停止交易。

就在謝菲爾德協議簽署前幾天,計劃被突然改變,投資不再來自他們受股東控制的公共有限公司,而是來自他們的母公司國棟建築集團,這是受王春明控制的私人公司。

但是他說這不應該成為擔心的理由。他說沒有用公共有限公司投資的理由是避免繁瑣的官僚手續。

政治決定一切

謝菲爾德市政委員會也對記者說他們沒有擔心,並且在談判中充分了解這個公司的資金和所有權結構。

這個協議得到英國政府的支持,英國政府希望展示在脫歐公投後英國仍然一如既往地歡迎商業投資與合作。

具有諷刺意味的是,促成公投決定的主要原因是擔心移民,而王春明決定投資的主要原因則同謝菲爾德受大批中國學生歡迎有關。


多年前習近平參觀了王春明的一個工廠。後來習近平成了中國的最高領導人

他對記者說,因為他的女兒和女婿曾經在謝菲爾德留學,他才第一次發現了謝菲爾德這個地方,沒有他們,這個投資都不會發生。

關於他的動機還有另外一個線索,這同他在成都公司總部大廳裏掛的照片有關。這些照片都擺在最突出的位置,裏面有多年前王春明同習近平會面的照片,當時習近平在參觀王春明的一個工廠。

謝菲爾德投資協議幾乎可以肯定得到了中國政府的支持,中國政府希望加強同英國發展關係,鼓勵收購海外資產。

這對王春明也很有吸引力,他說謝菲爾德的投資協議照顧了各方利益,對英中兩國都有利。

不過儘管投資方式錯綜複雜,但有一點可以肯定。在中國,政治主導一切,在政治信譽方面,王春明似乎無懈可擊。


資料來源:

BBC

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Jul 26, 2016 新聞

後脫歐時代專題:BBC:脫歐隱情 卡麥隆曾求梅克爾允限制移民

先行全球投資認為本篇報導道出出英國脫歐真正原因,過量的人口增長造成的社會問題,直接反應在工作機會、住房、社會福利上(這些歐洲移民可享英國的社會福利例如失業捕助),從社會現象來看趨勢往往比財經數據更貼近真實的市場。英國的住房供給不足不但確實存在,而且嚴重,然而諷刺的是 (歐洲的移入人口每年約10萬人,約為每年總增加人口的1/4)就算極小的機率以後完全沒有歐洲人再進入英國,這問題也只解決了1/4的短缺,以下BBC報導。


BBC《新聞之夜》節目調查發現,英國前首相卡梅倫公投前夜在得知留歐民意落後時曾經向德國總理默克爾發出最後呼籲,要求歐盟國家承諾如果英國公眾選擇留在歐盟,許諾限制歐盟內人口自由流動。

據信,英國舉行脫離歐盟公投前,當民意調查顯示脫歐派漸佔上風時,卡梅倫曾致電默克爾,做出上述呼籲。

不過,他最終放棄了請默克爾和其他歐盟領導人就限制人員流動的讓步發表聯合聲明的想法。

因為首相府認為,這會被脫歐派炒作為軟弱的表現。

BBC《新聞之夜》了解到,卡梅倫計劃邀請默克爾、法國總統奧朗德、歐洲理事會主席圖斯克、歐盟委員會主席容克都簽署歐盟領導人聯合聲明。

當時發佈的移民數據顯示,政府再次未能達到自己制定的淨移民指標。

《新聞之夜》發現,默克爾在脫歐公投之後的一次峰會上對卡梅倫明確表示,不會在人員自由流動問題上做任何妥協。

卡梅倫對默克爾展開呼籲之前,唐寧街高級顧問經過討論認為,首相應該重來一次類似2014年蘇格蘭獨立公投時的成功「誓言」。

當時卡梅倫和其它主要政黨承諾如果民眾投票留在英國,將向蘇格蘭議會進一步下放權力,促使留英派佔了上風。

《新聞之夜》的調查揭示,唐寧街在公投之前最後階段險些放棄其戰略的關鍵因素,即將重點放在經濟危險上、避免移民問題,而脫歐派總是說,只要英國仍是歐盟成員,就永遠控制不了邊界。

留歐派的主要民意測驗專家、保守黨籍的庫珀勛爵在接受採訪時說,留歐派沒有就移民問題做出解釋是一個弱點。

他說:「那些非常非常關心移民問題的人們,他們想要的就是英國能夠完全控制邊界、控制能夠入境的人群,而我們留歐一方沒有與之抗衡的說法」。

「這意味著我們無法真正對待這一關鍵問題,別無選擇的時候只能不斷地回到經濟危險的課題上。」

來自唐寧街的消息源透露,英國公眾面臨的是一個問題—是否願意窮一些,但是可以控制移民,「我們把寶都壓在『我不要更窮』上,脫歐派把寶都壓在『我要控制移民上』,而脫歐派贏了」。

庫珀勛爵還表示,留歐派被迫「富有人情地」放棄當時的財相奧斯本提出的「脫歐會使每個家庭平均失去4300英鎊」的說法。

「4300鎊的說法,首先它對多數人來說令人難以置信地高,其次聽起來太確切,這很奇怪,之所以放棄是因為在一些專門小組測試之後發現人們拒絕它,不相信。」


資料來源:

BBC

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Jul 21, 2016 新聞

後脫歐時代專題:金融時報:富國銀行斥資3億英鎊在倫敦買樓

該行打算將此樓用作其新的歐洲總部,這無異於在英國公投決定退歐後給倫敦這座城市帶來了其迫切需要的好消息。

富國銀行(Wells Fargo)已達成一筆3億英鎊的交易,在倫敦金融區核心地帶買入一座樓作為新的歐洲總部。這無異於在英國公投決定退歐後給倫敦這座城市帶來了其迫切需要的好消息。

這家全球市值最高的銀行已同意買入一座名為“中央33號”(33 Central)的11層建築,這是倫敦自6月23日退歐公投以來將敲定的最大地產交易之一。

有人曾擔心,英國公投決定退歐後,隨著金融服務集團考慮把員工遷至別處,倫敦的寫字樓地產市場會受到打擊。上述交易的完成證明,這種擔心是錯誤的。

總部位於舊金山的富國銀行是美國銀行業的巨擘之一,擁有1.8萬億美元資產和26.9萬名員工。但該行在海外較為低調,其營收的95%來自美國國內。

個新樓盤位於倫敦橋(London Bridge)附近,面積達22.7萬平方英尺。富國銀行遷入該樓盤的計劃,或可視為其國際雄心的證據之一。

該行表示,其國際戰略並未改變。該行會在倫敦為在英國做生意的美國企業客戶辦理業務,並為想在美國做生意的英國企業辦理業務。

富國銀行將於2018年遷入這座位於威廉王街(King William Street)的新建築,屆時該行將能夠讓目前分處金融城四個地點辦公的800名倫敦員工集中到一處辦公。

傑富瑞(Jefferies)駐紐約的銀行業分析師肯•烏斯丁(Ken Usdin)表示:“富國銀行一直聲稱,其國際業務的目標是支持國內客戶。到目前為止,他們還沒有採取過什麼會讓我們改變這種看法的公開行動。”


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金融時報

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Jul 19, 2016 新聞

後脫歐時代專題:英國脫歐可能如何影響房地產市場

英國脫歐將如何影響房地產市場的投資?亨德森遠見全球地產股票基金經理人Guy Barnard,針對英國房地產,發表了他的看法。


英國脫離歐盟所帶來的潛在影響,需要好幾個月甚至是數年的時間,才會逐漸明朗。然而,英國重啟貿易談判所帶來的變數,以及對於歐盟其他會員國所造成的連鎖效應,勢必帶來短期內的經濟衝擊,無疑地歐盟的政治也會趨於緊張。凡此種種均將重挫投資人信心,並導致商業及投資決策延後。

就不動產市場而言,衝擊來自於兩個層面。首先,因為不確定程度增加,短期需求很有可能大幅減少,價格因而下調至新的水平,與其他資產類別同樣走低。

英鎊疲軟

這種衝擊的潛在影響固然顯著,但我們並不認為價格下滑趨勢會像金融危機時那樣劇烈,畢竟今日的槓桿率較低且銀行體系較健全。我們也有機會看到央行採取寬鬆政策以及債券收益率創下新低帶來若干支撐。此外,英鎊疲軟可望吸引國際投資人前來投資,一如先前金融危機過後的情況。

倫敦商辦市場首當其衝

其次,承租需求又會如何變化?租金的成長和經濟成長高度相關,因此可以預見,景氣的不確定性將導致需求疲軟,從而壓迫租金水準。倫敦辦公大樓市場受此衝擊最為顯著,由於許多金融企業及跨國公司必須據此評估今後事業是否受到波及,相關的承租需求料將降溫。


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MoneyDJ

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Jul 18, 2016 新聞

後脫歐時代專題:英鎊貶 Soft Bank 趁勢溢價 43% 收購智財授權廠商 ARM

有錢人真的跟你想的不一樣,日本軟體銀行將收購英國廠商ARM,又是一個大企業趁英鎊低點的佈局,請看以下金融時報報導。

根據英國 《金融時報》 的報導,據消息人士的指出,日本軟體銀行 (Soft Bank) 幾乎已經與全球 IP 矽智財授權英國廠商 ARM 達成收購的協議。一旦雙方建立共識,最快將於 18 日對外宣布。而 Soft Bank 若真的完成 ARM 的收購,未來將對於全球半導體業界建立關鍵性的影響力。不過,現階段兩家公司都尚未對此發表意見。

報導中指出,Soft Bank 計畫以每股 17 英鎊,溢價 43% ,總計達到現金 234 億英鎊(折合新台幣約 9,869.65 億元) 的天價收購 ARM 。若該金額獲得最後的確定,將會是 Soft Bank 史上最大金額的收購案。而會吸引 Soft Bank 進行收購的主因,在於英國在脫歐公投之後,英鎊大幅度貶值超過 20% 。相反的,日幣在避險基金的湧入下,卻出現快速升值的情況。鑑於此, Soft Bank 董事長孫正義認為此時是收購的最佳時機點。

報導中進一步強調,一直以來,ARM 在全球 IP 矽智財授權具有著舉足輕重的地位,透過技術授權給其他廠商,成為 ARM 的主要營收來源,2015 年的營收超過 10 億英鎊。其應用超過一半在行動通訊市場上,客戶群包括了蘋果與三星等手機大廠。2015 年全球出貨的 ARM 架構的晶片達到 1,500 萬片,較上年度增加 300 萬片。而著眼未來物聯網 (IOT) 市場有機會快速成長,ARM 也積極朝這個市場方向發展。而由於 ARM 在業界的穩定發展,使得 ARM 過去總是被傳言將成為個人電腦處理器龍頭英特爾 (Intel) 的收購對象。

至於,近來積極布局於網路技術、媒體、以及電信市場的 Soft Bank ,目前已經是市值達到 680 億美元的龐大集團。根據市場調查公司 Dealogic 的報告顯示, Soft Bank 近十年來不斷的擴張版圖,總計投資了超過 820 億美元的金額,在大小超過 140 家企業的交易案中。其中,包括 2000 年以 2,000 萬美金投資阿里巴巴,2006 年收購電信商 Vodafone ,以及近期增加美國第 4 大電信營運商 Sprint 的持股,並且投資線上叫車公司 Uber 等。


資料來源

金融時報、科技新報

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Jul 13, 2016 新聞

後脫歐時代專題:瑞銀:有利與中國開創新格局

瑞銀財富管理投資總監辦公室大中華區首席投資總監胡一帆認為,英國脫歐或有利開創中英關係新格局,同時,中國經濟受影響有限,要觀察的是亞貶的變化,瑞銀核心觀點仍是人民幣對美元漸進溫和貶值,美元兌人民幣年底達到6.8。

胡一帆認為,根據《里斯本條約》第50條,英國必須在兩年內與27個歐盟成員國及53個貿易夥伴就退出協定進行談判。這將是一個漫長而艱巨的過程。在達成多邊貿易協定日益困難的背景下,英國可能轉而尋求與重要夥伴建立戰略關係。中國作為一個正在崛起的超級大國,且與英國有互補優勢,似乎是這種戰略關係的優先候選人。

中英兩國關係在近幾年顯著增強。英國是第一個加入中國主導的亞洲基礎設施投資銀行(AIIB)的歐洲國家,並公開表示支持中國的市場經濟地位。中國和英國在金融舉措方面也有密切合作。今年5月,倫敦成為香港以外首個發行人民幣國債的離岸市場,標誌著兩國金融夥伴關係的一個里程碑。倫敦也是繼香港之後被授予人民幣合格境外機構投資者(RQFII)額度的首個離岸市場,標誌著其已成為第二大離岸人民幣結算中心。中國建設銀行在近期被指定為倫敦人民幣清算銀行,成為首家在歐洲的官方人民幣清算銀行。香港交易所在2012年收購了倫敦金屬交易所。

儘管面臨來自其他金融中心,比如法蘭克福的競爭,但倫敦將在相當長的時間內繼續保持國際金融中心的地位。瑞銀預計中英之間的金融聯繫也將越來越緊密。在實體經濟領域,英國可能不得不面臨失業率上升,其有可能會轉向中國來為本國企業尋求商業機會,提振長期經濟前景,強化中英兩國之間的貿易和投資關係。


資料來源:中國時報

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Jul 13, 2016 新聞

後脫歐時代專題:倫敦金融市長訪台:英鎊跌 可進場撿便宜

英國公投脫歐引發不動產基金連環爆發贖回擠兌,倫敦金融市長茅杰飛(Jeffrey Mountevans)昨天帶領英國金融企業代表團訪問台灣,除表達希望脫歐後仍能加深與台的貿易關係,共同尋找新的合作夥伴外,並強調「英鎊下跌,現在正是投資倫敦的好機會,買不動產就便宜1成。」

投資人關心英國不動產基金的贖回潮,茅杰飛說,少數不動產基金停贖,不動產與小麥或原油等不同,無法馬上想賣就賣,每個地方的房屋不一樣,需等待適當買家,基金公司作法是預先因應,長期不必恐慌。

為脫歐後貿易舖路

茅杰飛甚至建議,英鎊下跌,現在買房地產正好可有10%折價,「是投資英國的好時間點」。

茅杰飛表示,英國正式離開歐盟還需要2年的時間,即使離開了歐盟,也不代表英國就關閉大門,仍會與歐盟保持密切關係,英國是世界第6大經濟體,轉變反而可以看到更多的業務發展與機會。

傳出有些投銀想撤出英國,茅杰飛強調,倫敦是金融業最密集的中心,以他住的地方為例,250公尺內有銀行、外匯、資金管理、退休金等金融服務,其它歐洲城市的金融服務都很分散,比不上倫敦金融業的廣度與深度,相信倫敦的金融便利性是其他歐洲城市無法複製,也很難取代。

茅杰飛昨也拜會金管會,對於與我國發展人民幣離岸市場業務,抱持高度興趣。同時也歡迎英方上市公司在我資本市場進行雙邊掛牌,或者來台發行以人民幣計價寶島債。


資料來源:蘋果日報

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Jul 13, 2016 新聞

後脫歐時代專題:英國脫歐可能惠及中國投資者

戴德梁行針對英國脫歐發佈專題報告——《脫歐可能惠及中國投資者》。該報告指出:在英國歷史性地投票決定離開歐盟後,中國投資者普遍認為英國經濟即將進入一個暫時的調整期,這個時期對許多中國投資者而言是一個買入的良機,尤其是在房地產市場。

戴德梁行對中國海外房地產投資者的調研結果顯示,中國投資者正密切關注市場的動態,並主要分為以下三種類型:

激進投資者:許多的中國核心、核心+以及機會型投資者將尋找由於近期英鎊的弱勢和歐元的疲軟而產生的良好投資機會。如果這樣的態勢繼續,可以預見到在變動持續期內,價格相對高的美國資產的吸引力將會降低。類似的案例包括保險公司之前曾在倫敦尋找核心資產,但在脫歐之前的市場情況下要獲得初始投資回報相當困難,然而近期的變化可能會讓他們重新考慮這筆投資計畫。

觀望投資者:考慮到匯率市場的不穩定以及歐盟內部是否會有更多的公投發生而影響貿易市場的不確定性,另外一個陣營的中國投資者採取觀望的態度。

保守/規避風險投資者:更多的保守投資者認為歐洲和英國目前處於較高風險狀態。這些投資者很可能將在大的避風港如美國,加拿大,日本尋找高品質的核心房地產資產,並減少在更高風險資產上的投資。儘管如此,如果未來市場有了轉機,這類投資者仍將會重新回到歐洲和英國市場。

戴德梁行大中華區海外投資部主管、亞太區董事總經理范桂娟表示:“個人投資者的活動則將取決於多種因素,如他們對風險的認知判斷、投資需求、當前和未來的資產配置、可用資本等等。最終的決定將取決於他們是否能夠得到優質交易專案,且這個交易符合他們的投資和資產分配策略。”

戴德梁行大中華區研究部主管林榮傑認為:“對中國投資者而言,英國脫歐造成的英鎊貶值使某些類別的資產價格產生下降的空間。中國機會投資者瞄準的資產類別包括英國的住宅、酒店、寫字樓和零售物業。由於外國貨幣購買力的上升帶來的旅遊業和零售業收入的增加也將促進一些零售物業增值。”

如來自中國的投資顯著增加,或可緩解英國商業地產市場海外投資放緩的趨勢。近期英國商業地產海外投資放緩,部分原因在於英國脫歐給市場帶來的不確定性。寫字樓投資仍將成為投資者首選。

RCA的資料顯示,2016年上半年,英國房地產市場五個來自中國的投資均為寫字樓專案,總金額為14.4億美元。”資產多元化的需求仍然決定著中國企業海外並購的方式。由於許多中國資金都投資于以歐元和美元計價的資產上,如果中國的投資者對脫歐後的英國經濟的潛在實力有信心那麼投資英國的房地產市場或將為投資者帶來良好的資產升值潛力,同時,以英鎊為貨幣單位投資也將使投資者的投資貨幣多元化,以降低海外投資的匯率風險。

由於市場的波動性,來自中國或其他地方的房產投資者大多會傾向於規避風險。部分投資者對英國市場短期內不可避免的不確定性以及由此導致的英國和歐洲的經濟放緩表示擔憂。不論是中國投資者還是英國本國投資者,在英鎊走低的情況下已涉足英國房地產市場的投資者是不可能在此時尋求退出的。

同時,如果來自全球的大量資本突然湧入到英國的房地產市場,波動可能會是巨大的。這樣的市場波動同時也讓潛在的投資者暴露在更高的風險之下。儘管英鎊的貶值會產生投資機會,當前的市場環境仍比以往任何時候都存在更大的不確定性,收購英國房地產的投資者將會面臨更高的風險。

戴德梁行亞太區董事局主席暨大中華區行政總裁張國正認為:“儘管英國社會在短期內必定會進入一段不確定的時期,英國脫歐仍然在全球範圍內提升了英國的影響力。在接下來的幾個月,中國的投資者或將持續觀望態度,以期看到市場回暖。但是在中長期內,若房地產價格走低且英鎊持續下行,中國對英國的興趣仍會增加。


戴德梁行:戴德梁行是全球領先的地產商,為客戶提供全方位的服務,以滿足人們辦公、購物及居住方面的需求。遍佈全球60多個國家的43,000名員工為世界各地的租戶及投資者提供服務。在大中華區設有20 家分公司,通過兼具本土洞察與全球視野的房地產方案為客戶創造更大的價值。戴德梁行是全球最大的房地產服務商之一,年營業收入達50億美元,核心業務包括租賃代理、資產服務、資本市場、設施服務、全球企業服務、投資管理、專案管理、租戶代表,以及估價及顧問服務。


資料來源:財華網HK

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Jul 13, 2016 新聞

後脫歐時代專題:萬達集團9.21億英鎊 購併歐洲最大院線Odeon&UCI

當然這是電影產業跟不動產業沒有那麼相關,但先行全球在這分享的是,世界上的財團及富人,並不會因為一時的政治動盪而停下腳步,他們做的都是長期的佈局,往往看似危機其實才是最好入場時機,看看以下報導。

新華網12日報導,7月12日,中國最大電影院線企業萬達集團旗下美國AMC院線,宣佈以9.21億英鎊,購併歐洲第一大院線的Odeon & UCI院線,這是AMC繼宣佈購併美國卡邁克院線之後,又一項大動作。這是萬達首次在歐洲院線業投資,形成全球電影佈局。

Odeon & UCI院線是歐洲最大電影院線,擁有242家影院、2236面銀幕,絕大多數影城位於歐洲各大城市黃金地段。近12個月收入約11.56億美元,佔據歐洲約20%的市場比重,在歐洲主要大國電影市場佔比,排名第一。萬達購併Odeon & UCI院線,始於3年前,中間經過多次艱苦談判,因為價格原因一直未達成一致。由於英國退歐公投,帶來新的機遇,雙方終於達成協議。

AMC購併Odeon & UCI院線,一旦獲得歐盟核准,萬達將形成全球院線佈局。在北美、中國、歐洲世界三大電影市場,萬達都佔據市場領先地位,成為具有絕對優勢的全球最大院線企業。3年前,萬達曾提出到2020年佔據全球電影票房20%的目標,購併Odeon & UCI院線,使萬達朝這一目標邁進了一大步。

萬達建立全球院線網路,在世界電影產業的話語權和影響力大幅提升,世界電影產業格局將為之改變。過去具有電影全球發行能力的只有美國好萊塢六大製片企業,萬達通過掌握終端管道,未來有可能成為唯一具有電影全球發行能力的非美國企業。同時將加速萬達電影製作、發行等環節發展,成為全球電影產業的龍頭企業。

購併對Odeon & UCI院線也是重大利多,萬達不僅實力雄厚,更重要的是具有發展電影產業的長遠策略,不是短期投資行為,而是透過長期經營,創造更大價值。萬達購併後將增加對Odeon & UCI院線投入,進行影城設備更新,有效説明Odeon & UCI院線提升觀影體驗和經營業績,增加當地就業和稅收。

AMC公司CEO兼總裁亞當・阿倫表示,此次並購是以英鎊計價,英鎊波動對並購沒有影響,某種意義上,英鎊處於低點,對AMC並購有利。AMC管理層十分看好Odeon & UCI院線發展前景,對這項購併充滿信心,有能力落實Odeon & UCI院線收入和獲利大幅度提升。


資料來源:工商時報

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Jul 13, 2016 新聞

後脫歐時代專題:亞洲投資人在英國亂局中尋求抄底機會

儘管英國作出退歐決定之後英國地產市場陷入混亂,但部分亞洲投資機構以及富有的投資者正在關注倫敦地產業。英國公投決定退歐後英鎊急挫,是英國優質資產吸引力增加的原因之一。

散戶投資者如驚弓之鳥,擔心英國商業地產價格可能出現崩跌,因此要求贖回地產基金,導致本週一些英國地產基金暫停交易,有180億英鎊(230億美元)相關資產凍結,成為2008年金融危機以來投資基金運作失靈規模最大的一次。

Savills駐倫敦的商業研究主管Mat Oakley稱,受6月23日英國公投結果的影響,一些原本即將完成的地產交易也被重新定價,價格比之前要低,因為律師在合同中加入了關於“英國退歐”的相關條款。

但對於亞洲一些手頭有餘錢、又甘願冒險的富人和私募股權投資者而言,英國房地產不啻為一場誘人的賭博。

“自英國公投以來,前來諮詢的人士增多,特別是亞洲的高淨值人士及家族,他們依然將倫敦視為地產投資的可靠目標,”世邦魏理仕(CBRE)亞太區研究部主管金緯( Henry Chin)表示。

野村(除日本外)亞洲的理財首席投資官Johnny Heng表示,亞洲投資者不太可能受本週地產基金暫停交易影響,因為他們在英國此類基金中沒有大規模曝險,一般情況下他們更傾向於直接投資公寓和獨立屋。

最大的買家

據世邦魏理仕研究公司(CBRE Research),亞洲買家錢多且尋求分散投資,是去年倫敦中心地區最大的買家之一,在205億英鎊(266億美元)的交易中佔據19%。

有些人仍想買

“(倫敦)仍將是世界上重要的金融和保險之都,短期內甚至永遠都不大可能被法蘭克福或巴黎取代,”Gaw Capital Partners董事長兼董事總經理Goodwin Gaw對路透稱。

多種因素促使中國投資者斥資數以百萬計美元購買倫敦高端公寓、英國鄉村高爾夫俱樂部和葡萄酒地產。中國投資者和香港買家在去年亞洲購買倫敦中心地區的交易中佔了45%的份額。

目前一些亞洲大型地產投資者表示,仍看好英國。

“英國政治上領導層的真空並不是個事,”接近中國最大綜合性民營企業--復星國際(0656.HK)的一消息人士說道。

該消息人士稱,自英國公投退歐後,鑑於市場的緊張跡象,有多個英國居民已經接洽了復星國際,考慮出售他們在倫敦的商業地產。

在英國地產市場有著最大曝險部位的新加坡政府投資公司(GIC)亦表示,已經為英退造成的短期動盪做好了應對準備。

“當我們要在一座城市或國家投資時,我們著重的是長期前景。”GIC房地產業務首席投資官李國紳說道。


資料來源:路透社綜合外電

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Jul 13, 2016 新聞

後脫歐時代專題:脫歐衝擊經濟 英國自己沒事,反而是歐洲受創

根據MarketWatch分析報導,幾週的演變,竟可讓世事完全翻轉。6月24日,就在英國脫歐衝擊後的一天,英國明顯面臨了政局亂象,金融危機與經濟災難。首相辭職,股市與外匯直直墜落,國際金融體系裡的重量級人士盡皆預期英國局勢危矣,經濟將落入衰退。

然而今日,英國新領導人已經出線,較預定時間提前了二個月。英國股市與債券亦雙雙轉強。

同時,在歐洲大陸,卻彌漫著混亂,困惑與危機。

意大利銀行體系似乎潰堤,官員卻束手無策。在數個國家,反對派紛紛崛起,包括法國法西斯主義者Le Pen的行動,意大利反歐盟的五星黨--由一喜劇演員創立,甫贏得羅馬市場選舉。

法國總統歐蘭德於歐洲四處穿梭,有意推升對歐盟的支持,但因其在國內不支持度高達90%,努力自是枉然。目前的歐洲委員會主席Juncker依舊笨拙,無禮,難以相處,卻仍未被撤換。

英國似乎躲過了自已射出的子彈,依舊過著讓人眷戀的生活。就在英國公投之後,先前看來前倫敦市長強森(Boris Johnson)即將繼任成為新首相。強森擁有魅力,言辭亦具有煽動性,但內部人士深知,他總自以為是,缺少誠意,還慵懶成性。很難想像他會與歐洲認真協商英國脫歐事宜。他的計劃告終,或許是英國之幸。

英國人選擇了內政大臣梅伊(Theresa May)擔任新首相。她為人強勢,廣受尊敬,定於週三上任,較預定時間提前了二個月。


資料來源:商周財富網

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Jul 13, 2016 新聞

後脫歐時代專題:張國正:英國脫歐與房地產投資的風險評估

對絕大多數英國人而言,脫歐是一場噩夢,但脫歐又是一個必須接受的意外現實。英國脫歐究竟給全球經濟帶來哪些影響?對於投資者而言,英國房地產市場有哪些挑戰和機遇。本期和訊房產對話戴德梁行亞太區董事局主席、大中華區行政總裁張國正

他表示,由於目前市場的不確定性,市場的風險比以往任何時候都高,但風險也意味着機會,是否在這個時間節點介入則要看投資者對風險的評估和對市場走勢的有效判斷。

張國正建議,如在這個階段買入,持有期則要看英國在脫歐之後的後續進展情況來衡量,公投之後到英國正式脫歐還有很遠的路要走,這期間市場很可能會因某些因素搖擺震盪,建議等事態平穩之後再考慮易手。

和訊房產:英國公投結果支持脫歐,對全球經濟產生哪些短期和長期影響?

張國正:現在下結論還為時尚早。

一是「一時不代表一勢」。英國脫歐公投前,全球股票市場快速上漲。雖然初步的回落令人擔憂,但這可能反映了一次重新定價。股票市場對英國脫歐公投做出了錯誤的設想。

二是基本面通常完勝「歇斯底里」。年初,當對中國經濟狀況擔憂驟升時,股票市場和房地產信托投資基金展現出了很強的彈性。要知道,中國經濟相當於英國經濟的四倍。在有關中國的歇斯底里效應冷靜下來之後,經濟的基本面占優,導致全球大多數地區的主要股票市場和房地信托投資基金快速反彈。

三是可能會出現「不好也不壞」和「令人擔憂」這樣兩種情形。前一種情形是沒有英國的歐盟能夠保持團結,這種情況對全球經濟和美國僅產生輕微的負面影響。後一種情形是英國脫歐導致歐元區解體。這種較壞的情況預計將會對全球經濟和美國產生更具破壞和持久的影響。例如,信心和開支下降;歐洲與世界各地的貿易大幅降低;在投資者的恐懼占上風時,這將對房地產業產生影響。

和訊房產:就房地產業而言,英國脫歐對英國房地產市場形成的具體影響有哪些?

張國正:預計未來幾周的投資活動將大規模暫停。房地產投資者和貸款人將進入「觀望模式」。如之前假設的更黑暗情況並沒有出現;投資者將重新努力部署早已提高到創紀錄水平的商業房地產融資——英國退歐並未消除過去十年來全球貨幣刺激政策所帶來的後果。

無論是中國投資者還是英國本國投資者,在英鎊走低的情況下已涉足英國房地產市場的投資者是不可能在此時尋求退出的。目前尚沒有任何證據表明英國房地產會被「甩賣」,相反,已經有很多關於脫歐公投是否導致市場產生了過度反應的討論。近期英鎊跳水很有可能被視為是過度調整。除非有一些如基金期限到期或外幣抵押貸款等問題的發生,這些投資者很可能希望在看到匯率反彈之後才會考慮退出。

和訊房產:就您觀察和了解,中國投資者和企業投資英國房地產市場正經歷哪些變化?

張國正:英國的租賃市場短期可能會出現停滯。他們會選擇靜觀其動。一些位於倫敦的公司可能會選擇把他們的運營部門遷往歐元區或其他區域。這將取決於英國脫歐之後與歐盟簽署的條款。然而,不太可能出現很多公司大舉撤離倫敦的情況,同時一些國際公司會從因匯率原因導致員工成本降低中獲益。

對於准備購買英國房產的中國投資者而言,激進的投資者將尋找由於貨幣波動而產生的良好投資機會。觀望投資者則會選擇按兵不動,密切關注事態發展。而保守或規避風險投資者則可能將資金投向美國,加拿大,日本這些避風港尋求更安全的投資。

和訊房產:海外購房置業會因為此次退歐遭到巨大損失嗎?長期看,與美國、加拿大等市場相比,英國市場投資競爭力大嗎?

張國正:對於已經涉足英國房產的投資者而言,目前的情況肯定不是非常樂觀,他們需要面對資產縮水的境況,同時租金收益也將因匯率的波動而減少。

但從長期來看,英國是世界第五大經濟體,倫敦作為世界第一的金融中心的地位是經歷了百年建立起來的,短期之內難以撼動,英國市場良好的監管機制,高透明度都對投資者有較強的吸引力,目前可能是投資者進入到世界級房產市場的理想契機。

同英國相比,美國和加拿大的房地產市場對投資者的吸引力也是巨大的,同時由於這兩個市場的穩定性,投資在這兩個市場的資金安全性更高,因此這兩個市場仍將是未來投資者的熱點地區。

和訊房產:英國脫歐後,市場進入調整期,有人認為現在是一個在英國買入的時機。在這個時間點買入,是否存在風險?買入的話,持有多長時間合適?對此,您有哪些建議?

張國正:投資者在進行投資決策的時候要根據其對風險的認知判斷,他們的投資需求,當前和未來的資產配置,自身的可用資本等綜合考量。最終的決定將取決於他們是否能夠得到優質交易項目,並且這個項目符合他們的投資和資產分配策略。

由於目前市場的不確定性,市場的風險比以往任何時候都高,但風險也意味着機會,是否在這個時間節點介入則要看投資者對風險的評估和對市場走勢的有效判斷。如在這個階段買入,其持有期則要看英國在脫歐之後的後續進展情況來衡量,公投之後到英國正式脫歐還有很遠的路要走,這期間市場很可能會因某些因素搖擺震盪,因此建議等事態平穩之後才考慮易手。

和訊房產:目前投資者青睞的物業類型有哪些?哪類的投資潛力更大?

張國正:從歷史數據來看,在英國投資的中資企業對於寫字樓和酒店更為青睞,這兩個板塊的投資占到總投資的70%以上。並且仍將成為未來投資者追捧的板塊。此外,由於英鎊貶值,外國貨幣的購買力提升,可能會促進英國旅遊業的發展,從而帶動零售物業的增值。此外,英國貨幣的波動也將有利於英國的制造業,雖然從目前來看仍很難判斷對工業地產的影響,但對物流地產的影響已經顯現。


資料來源:鉅亨網

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Jul 13, 2016 新聞

後脫歐時代專題: BBC:英國退出歐盟重振「光榮孤立」

英國政府分別和中國與印度的高官洽談經貿安排,為退出歐盟後「光榮孤立」的英國以獨特身份加入國際經濟發展大潮鋪路。

據消息人士表示,英國財政大臣奧斯本、周四(7月8日)分別在會晤了中國駐英國大使劉曉明和中國政府的一個代表團,討論英國脫歐後的貿易事宜;而周五英國商務大臣賈維德在印度同印度政府舉行兩國直接貿易安排的初步談判。

據稱,奧斯本與中國方面人士的會晤「富有成效地討論了英國脫歐後投資、金融服務和促進緊密貿易聯繫方面事宜」,同意加強兩國之間的聯繫。。

奧斯本本月晚些時候還將去中國參加G20的財長會議,並訪問中國數個城市。

早些時候,美國貿易代表弗羅曼周三在表達了華盛頓對中國就美中貿易投資協定談判的不滿時,表示由目前由美國主導的跨太平洋伙伴關係協定(TPP)也許可以考慮脫歐後的英國加入。

上述一系列事態的發展顯示出英國在凖備退出歐盟後,加強同中國、印度和美國直接金融貿易投資關係的步驟,以期在未來脫離歐盟的新形勢下爭取英國在全球化中經貿金融和投資的主動地位。

倫敦金融城

周四,摩根大通、高盛、美林美國銀行、摩根斯坦利以及渣打銀行(美國部)這5大美國的投資銀行集團都向英國財政大臣奧斯本承諾,他們都將努力維護倫敦作為國際金融中心的地位。

而奧斯本也表示,將努力確保維護倫敦金融城直通歐盟市場的便利性。

目前英國和世界各國的金融貿易投資關係在很大程度上都是以英國為歐盟成員國的背景上確定的,因此英國政府立即也展開構築一個退出歐盟後的新框架。

雖然在英國全民公投的結果是不理會市場、國際機構和領導人們不要脫歐的警告、國際市場在公投結果揭曉後引發恐慌情緒導致英鎊兌換率大跌,但英國股市卻在退歐公投後神奇般地領漲全球主要股指,甚至在過去一周一度邁入了上漲20%的牛市區域,讓很多專家大跌眼鏡。

有分析人士指出,其原因除了有英鎊兌換率下滑因素以外,富時100指數中的大多公司都代表著全球化中的國際資本,在穩定情緒後,它們仍看好倫敦在全球金融中的地位。

英國內政和「黃金十年」

英國公投決定退出歐盟,但還有兩年時間。特別是還需要接替卡梅倫首相的人選啟動正式退出歐盟的機制按鈕。很多分析人士也表示質疑對英國與世界關係,包括和中國剛剛開始的「黃金十年」關係是否會因此齣現變數。

從英國歷史上看,19世紀迪斯雷利首相和索爾茲伯裏侯爵等領導人力主不干預歐洲大陸事務的政策,這並未改變大英帝國在全球擴張崛起的進程,被歷史學家稱為「光榮孤立」。而英國公投退出歐盟後,這一詞匯再次被人引用。

退歐公投後,英國政府也一再強調它退出歐盟但仍將保持和歐盟密切的金融經貿關係。

從目前英國國內政治發展方向看,目前新首相人選已經確定現任為內政大臣特里莎·梅。

值得注意的是,先前兩位候選人,一位是特里莎·梅在脫歐公投中是呼籲主張英國留在歐盟內的政府高官;而另一位利德索姆雖然在英國脫歐公投中站在脫歐陣營一邊,但她曾在長期在倫敦金融城工作,包括做過巴克萊銀行的投資銀行家,曾任財政部次官。而目前她是英國政府能源和氣候變化國務部長,而英國一直在全球能源和氣候變化事務中扮演著積極引導的活躍角色。

從這兩位候選人國際化的背景看,英國社會精英集團具有類似的共識,即英國不論是公投退出還是留在歐盟內,英國政府似乎並不准備退回到久遠的過去,相反的是,它的政府的新領導人仍會在全球經濟一體化的大潮下,繼續尋求一個曾經在歷史上「光榮孤立」的國家的獨特積極的國際角色。


資料來源:BBC

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Jul 13, 2016 新聞

後脫歐時代專題:新首相出線 股匯雙漲 帶領英國分手快樂

退歐風暴,英國政壇大風吹,大家都在測風向,究竟誰要帶領英國走上脫歐之路?

根據BBC報導,英國公投後,主張英國留歐的首相卡麥隆於6月24日宣佈辭去首相和保守黨領袖的職務,從而啟動了保守黨黨魁的選舉程序,當選者將自動成為英國首相。自從脫歐公投以來,到底誰會繼任首相,領導英國開始脫離歐洲,幾個可能的人選如走馬燈般,紛紛宣布不關我的事,我不玩了喔。

保守黨出現兩個女子的戰爭,能源部長李德森(Andrea Leadsom)失言爭議,也讓她快速退出選舉。11日內政大臣梅伊(Theresa May)才宣布角逐選戰,1個小時後,對手能源部長李德森就宣布退出保守黨黨魁之爭,李德森在聲明中表示,退選是為了「國家利益」;她承認自己無法取得足夠的支持,難以建立穩定的政府。她亦指出,在如此關鍵時刻,花費長達9週為英國找尋新領袖絕非好事。李德森先前表示,她認為自己是比較好的領袖,因為她有小孩,而梅伊沒有;此說法也讓李德森深陷爭議風暴。她後來向梅伊送出私人訊息,為自己在壓力之下說出的言論道歉。此外,李德森誇大了她在從政前的資歷,亦引來不少質疑。李德森的上司、能源大臣拉德(Amber Rudd)認為,李德森還沒有準備好接任首相大位,她的「母親言論」亦突顯了她的經驗不足。梅伊在上週的議會選舉中,獲得199票、排名第1,李德森則獲得了84票;李德森從政資歷也僅有6年。


卡麥隆表示13日將請辭,梅伊已出發前往倫敦接受任命,即將出任首相,成為繼柴契爾夫人之後,英國第二位女性首相。新首相將啟動分手模式?梅伊在展開競選宣傳、爭取首相和保守黨黨魁之時表明,她無意讓英國續留歐盟,也不會試圖重新加入歐盟。她表示,她的領導之下,保守黨將「完全地、絕對地、明確無比地為一般民眾服務」,並承諾建立「所有人都能認可」的民主,恢復民眾對政府的信任和信心。

使她即將繼柴契爾夫人之後,成為英國第二位女首相。由於不確定性降低,帶動英鎊兌美元匯率止貶回升,一度站上1.30美元關卡,英股也止跌反漲。即將卸任的首相卡麥隆說,梅伊將於當地時間本周三晚間就任成為新首相。他稱讚梅伊堅強、幹練,能力足以領導英國。負責監督這次選舉的保守黨議員、國會「1922委員會」主席布萊迪表示,「不需再做下一輪的投票」;他11日下午將與保守黨國會黨團開會,決定如何完成新首相的程序。

梅伊現年59歲。她原本主張「留歐」,但公投之後即表示「脫歐就是脫歐,我們將離開歐盟」。11日英鎊對美元匯率一度續貶0.8%,但受到此一消息激勵,英鎊一度衝到1英鎊兌1.3020美元;之後小回到1.2985,但仍升值0.25%。英國公債漲幅縮水,10年英債價格跌30點,為130.45英鎊,但比8日收盤上漲17基點。英股富時100指數漲0.9%,報6,634.90點,在歐洲主要股市中一枝獨秀。


資料來源:綜合外電、天下雜誌、聯合報

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Jul 13, 2016 新聞

後脫歐時代專題:Theresa May即將成為英國首相 她是誰?

由於英國公投脫歐弄假成真釀下大禍,肇事的留歐派首相卡麥隆辭職。諷刺的是,即將接管日不落帝國的準首相梅伊(Theresa May)同樣也是留歐派。為什麼?

由於保守黨在國會握有絕對多數,保守黨選出的黨魁將成為下任首相。保守黨內成員包括前倫敦市長強生(Boris Johnson)等原本黨魁呼聲很高的脫歐派大將,但他們都選擇退出。一共有5位保守黨員有意願爭取黨魁一職,其中3人在國會表決時一一淘汰出局,最後只剩下梅伊和里德森(Andrea Leadsom)兩位女性,原本全英國15萬保守黨員將投票決定誰能出線。但里德森沒辦法爭取到太多保守黨同僚支持,加上失言風波(她表示自己身為母親,會比不是母親的梅伊更適任首相),最後也決定退出。現在梅伊將在未經保守黨和全英國選舉的情況下成為首相。英國下次選舉是在2020年,代表梅伊面臨選舉前,至少可以當4年首相。

梅伊是誰?

先說點有趣的吧,泰瑞莎梅伊和她的丈夫菲利浦,是在牛津大學一場舞會上由已故巴基斯坦總理布托(Benazir Bhutto)引薦認識,兩人結婚35年。梅伊將成為英國第2位女性首相,而現在已經有人拿她與1979-1990年當政的柴契爾夫人做比較。梅伊1997年以來擔任國會議員,身為內政大臣的她也監管法務、執法和移民,對移民議題採取強硬、不容妥協的立場。2013年,她說:「我們的目標是讓英國成為切實的非法移民敵意環境,不希望讓別人以為他們可以輕易滯留、對英國予取予求。」

至於歐盟問題,梅伊的一貫立場是支持留在歐盟,但她的支持態度不慍不火,而且她與保守黨內許多疑歐派向來關係密切,這些疑歐派雖然偏向留歐,仍時常猛烈抨擊歐盟。

尊重公投

梅伊承諾她會尊重6月23日的公投結果。「脫歐就是脫歐,我們會設法取得成功。」梅伊最近表示:「我們必須以大膽正向的新視野去看待英國的未來,一個不只適用於極少數特權階級而是適用於所有人的未來。」

卡麥隆6月24日宣布將辭職下台時,希望新首相10月前就位。不過既然保守黨其他競爭者都退出了,程序就會加速,梅伊可能在週三取代卡麥隆成為新首相。按照程序,卡麥隆會前往白金漢宮,正式向女王遞出辭呈,並建議女王選擇梅伊成為他的繼任者。接下來換梅伊前往白金漢宮謁見女王,女王會邀請她組成新政府。

梅伊勢必將面臨一連串挑戰。公投的餘波包括動盪不安的金融市場、下跌的英鎊和國際批評聲浪,梅伊的立即任務之一是重建國際上對英國的信心,避免經濟進一步走衰。但她還得向脫歐支持者證明,她會把英國拉出歐盟。現階段還沒人能確定談判會有多複雜,只知道漫長的談判最多可能費時2年。

關於這位英國準首相還有一件趣事:她超級愛鞋。

「我愛鞋這件事已經是人盡皆知。愛鞋不能定義我是怎樣的女人或政治人物,不過媒體很愛這樣定義我。」她告訴BBC:「幾年前我穿豹紋中低跟鞋去參加保守黨大會,從此媒體就一直聚焦在我的腳上。」


資料來源:天下雜誌

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May 11, 2016 新聞

金融時報:2016的英國房價將持續超越所得成長

根據金融時報(Financial Times)的報導,低利率低貸款成本將使英國的房價持續超越所得的漲幅,最根本的原因將還是嚴重的供給不足。

英國皇家特許測量師協會(RICS)預計明年房市仍會有6%的平均漲幅,由於經濟復甦的力道比過去的一年更強,消費者對於所有市場都越來越有信心, 根據估價師公會(RICS)指出,許多當地的仲介表示手上的存貨越來越少,沒有足夠的二手房可以滿足購房者的需求量。

RICS首席經濟學家Simon Rubinsohn甚至表示,住房供給如此嚴重不足的情況在歷史上是非常罕見的。儘管英國政府已經計畫解決這個嚴重的住房供給危機,但由於嚴格的建照核發過程以及施工相當費時,造成供給的延遲迫使租金以及房價將繼續成長。Simon繼續表示:成屋房源短缺將會仍然是這個趨勢的背後主因,然而便宜的資金成本將會在這階段加重這個現象。這項預測跟許多其它的專家一致,明年房市將會有4%6%的漲幅,稍微比今年少一點。除了建造房屋的成本增加以外,利率維持在金融風暴發生時的低檔,再加上通膨又彈回趨近於0,英國人普遍都感受到他們可以花的錢顯著的變多了。

消費者信心指數(Consumer Confidence Barometer)更在一整年的時間把英國全境標示為樂觀,這是自1974年以來的第一次。在這項數據的12月指出,家家戶戶對於自己的經濟狀況認知在今年一整年的時間與去年同期相比提高了約8個百分點。Joe Staton是消費者信心指數市場變化的負責人,他表示:類似的情況有發生在2002過,當時是連續11個月持續的正成長。根據英國產業協會CBI的調查,零售業的銷售至12月也迅速的增長,這也反映了消費者們的心情。

儘管上升的程度稍微不如預期,零售業在年度的報告裡指出這個月的銷售增幅仍然保持高於整年的平均水準來到了19%,一甩過去九個月的平均7%低迷然而許多零售業已經開始推出打折,甚至在聖誕購物潮之前,他們評估銷售量將會在一月下降,大約只有9%的調查表示銷售量在一月會增加,這個比例是自2012年以來最低的。

Capital Economics顧問公司的英國經濟學家Paul Hollingsworth表示:以信心層面來說,預期會降低的銷售量可能只是因為過去經驗所導致的保守預期,銷售量在一月的成長在過去三年都是比較弱的。

Howard Archer, IHS Global Insight 的首席經濟學家表示,儘管薪水成長這幾個月有趨緩,但是環境本質上對消費者來說還是非常的健康,購買力還是相當的強,就業率高並且上升中,再加上油價連續幾月的跌幅,大家有更多隨意花費的預算。原油的價格已經來到10年來的最低點,低過金融風暴時期的低點,不但幾乎沒有通膨,今年的英國竟然出現兩個月的通縮,因此,低利率的時代將會繼續維持好一陣子。

By 先行全球投資 Shawn Yang


參考資料

金融時報(OnlineUK house pricerises expected to outstrip pay in 2016

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May 11, 2016 新聞

金融時報:英國房東出招對抗財政大臣對買房出租的抑制

英國財政大臣喬治·奧斯本(George Osborne) [1]對市值六百億英鎊的出租型房產投資出手,使得房東們為了保障稅率優惠,選擇透過公司形式購買房地產。

房屋貸款商Kent Reliance,根據他們的年度報告「大不列顛之買房出租」,房東們利用設立股份有限公司來申請房屋貸款的數量,今年九月跟去年9月相比翻漲了三倍,創下了最高的紀錄。

在七月、八月及九月時,整個市場透過公司申請的房屋貸款每月平均有5000筆,相比去年每月只有2500筆。報告指出這些房東們收取的總租金每個月超過50億英鎊。

利用股份有限公司來持有及申請房貸,房東得以避開財政部長在夏季預算報告[2]中提出減免房屋貸款利息抵稅的額度(房貸利息本來可以抵稅,新政實施後將減少抵稅的額度)。這項政策將於2017年到2020年逐步實施,縮減買房出租原先的45%利息抵稅優惠至20%

『我們的數據顯示,這項政策直接影響了透過有限股份公司申請的數量,七月的申請數比起去年激增了40%。』,該貸款商說。

這並不是今年奧斯本對買房出租的唯一一次攻擊。他上禮拜的秋季宣言談到將對買房出租或購買二宅的買家多徵收3%的土地交易印花稅,於明年四月開始生效。全國房東協會的代表表示,大臣想要「將英國的買房出租市場連根拔除」。

大臣也針對了越來越多人利用海外公司購買住宅的情況。奧斯本已經下令對有這種情形的住宅收取年費,並且宣稱將有新的法令防止非國內自住的房東利用海外持有的方式逃避遺產稅。

專家表示,現在判斷印花稅對市場的影響還太早,但自從政府考慮豁免超過15棟建築物的企業,這種公司化投資方式的浪潮預計明年只會升高。

報告也提到房東可能會選擇組成合資公司,以通過15個房產的門檻。

OneSavings Bank的行銷主管John Eastgate表示,明年四月前可能會有一波買潮。他說:『透過組成限股份公司的方式買房,隨著夏季預算報告中的稅率改制,尤其是印花稅,可能會讓第一季的房屋買賣數量泡沫化。』

為了購買新的房產而公司化或許合理。但稅率專家已經警告屋主要小心將現有的房產從個人名義改成公司資產的後果。這種轉換需要買賣,資本增值稅和印花稅可能會吃掉公司化所省下來稅務成本。

貸款商對私人租屋的年度調查更顯示了這部分的快速成長。九月時,房東租金收入超過了50億英鎊,比起去年同期上升了17.9%

因為較多的短期勞力而成為租屋熱地的倫敦,幾乎佔了這數據的五分之二。緊接著是英國的東南邊,占了13.8%;西北邊則佔了8.1

儘管近幾年薪資有所成長,但仍遠遠不及租金的漲幅。Kent Reliance發現,自從經濟衰退以來,平均薪資已經上升了15.6%,但同時期租金上漲了26.7%。英國私人租戶現在每個月的平均租金是897英鎊。

私人租屋的價值比起去年上漲了1710億英鎊,來到了1.2兆英鎊。其中一半的資本成長是因為上升的房價以及倫敦的租屋擴張。

儘管奧斯本的改革政策造成出租型房產投資的市場的影響,Eastgate覺得這影響可能是正向的。他說:『如果這些稅率改革讓業餘投資客進入買房出租市場得再三思考,且能鼓勵專業房東去投資,這或許不全然是件壞事。』

By 金融時報 詹姆斯皮克福

Translated By 先行全球投資 Ruei-Yang Hong


作者簡歷:

詹姆斯皮克福(James Pickford)現為金融時報的副編輯,他擁有牛津大學PPE(哲學、政治、經濟)的學士學位,曾任金融時報倫敦與東南區的記者、金融時報英國新聞的副編,目前專注在抵押商品與房地產相關的新聞。


[1]喬治·奧斯本(George Gideon Oliver Osborne)為英國保守黨政治家,現任財政大臣。2001年起任下議院塔頓選區議員。

[2]夏季預算報告為喬治·奧斯本於201578號對國會的全國財政報告,詳文可至英國官方網站


資料來源:金融時報

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May 09, 2016 新聞

金融時報:投資人轉向投資低價出租型房產

出租型房產(buy-to-let)[1]的投資人逐漸轉向低價位的市場,低利率雖然刺激了買氣,但即將實施的新法規澆熄了人們對高價位房子的熱情。

根據一項研究由房屋貸款成本比較網站所提出,該網站追蹤每月25萬筆關於房屋貸款各方案的搜尋比較發現,投資人將目標從高價位的房子轉至那些總價15萬英鎊以下的的房產投資。

這項由房貸仲介商Mortgage Advice Bureau[2]和搜尋工具提供商Twenty7Tec[3]所提供的資料,引起了政府住房政策的關注,他們先前警示過首次購屋的買家以及購屋出租的投資人對於較可以負擔的房產(價位比較低的房產)之間競爭未來將會增強。

購屋出租的市場成長迅速:貸款總額已經從2012年的164億英鎊躍居至2014年的274億英鎊,而且預計2015年將來到310億英鎊。

研究人員發現,投資人搜尋低於15萬英鎊房屋貸款的比例,從去年69月之間的21%,今年同期上升至35%。相對地,同一段時期比較,買家收尋價值介於25萬英鎊到50萬英鎊房子的比例從44%降到了24%

Mortgage Advice Bureau的借貸部負責人布萊恩 墨菲(Brian Murphy)表示,經紀商已經看見許多購屋出租型的投資人亟欲尋找低價位的房產以貸款投資。他表示『因為國內出租需求還是很強,選擇較便宜的房產可以產生更多吸引人的租金投報率。現在看來,許多房東正在著手準備投資南英格蘭以外的區域,因為這種房價(新稅實施後)不會減少投資的利潤。』

有些房東趁著低貸款利率調漲他們持有房產的價值,以將股本拿出投資組合,作為日後更多投資選項的押金。

三年前用15萬英鎊買房子的貸款比例可能是75%。近幾年每年平均房價增值約5%9%,房子的價值可能就上漲了25%,這也讓貸款價值比的比例降低了50%,甚至更少(貸款佔抵押品價值如土地的比例,這邊是只因為房屋升值,貸款金額不動,房貸成數在新的房價比例降低了50%)

墨菲說:『你可以重新以75%或是更高的比例再抵押,然後以比當初更低的利率貸款你就可以瞭解為什麼這種投資會以現在這種速度成長(意指這麼大量的投資人以及金額投入買後租的房產型投資。)

另外一項因素是英國的財政部長喬治·奧斯本(George Osborne)[4]提出的政策,限制原先給予房東貸款利息上的優惠,這項預計2017年實施的措施已被要準備進場投資的借貸人所考量。

LettingFocus.com[5]的房仲大衛 勞倫森表示,這些改變已經抑制了對高價位房子的需求。『簡單來說,買一棟大房子已經不再那麼有利可圖。』

已有證據顯示許多借貸人把目標從以往倫敦的熱門區域或英國的東南側移轉至其他地方,那裡的房價低廉、但租金相對來說高很多。『報酬率好多了。』,墨菲說。

By 金融時報 詹姆斯皮克福

Translated By 先行全球投資 Ruei-Yang Hong


作者簡歷:

詹姆斯 皮克福(James Pickford)現為金融時報的副編輯,他擁有牛津大學PPE(哲學、政治、經濟)的學士學位,曾任金融時報倫敦與東南區的記者、金融時報英國新聞的副編,目前專注在抵押商品與房地產相關的新聞。


[1] 購屋出租(buy-to-let)為英國一種流行的房產投資模式。在英國買套房出租,然後以租金支付每月貸款、水電費以及物業費等,並且常常還有餘款作為額外收入。這種房產投資模式的平均毛租金收益,遠遠超過資金在銀行儲蓄賬戶的利息。

[2]Mortgage Advice Bureau為英國一家獲獎頻頻的抵押貸款仲介商。擁有超過600位顧問,每年處理的抵押商品總值約有80億英鎊。

[3]Twenty7Tec 為英國一家專注於建構以及維護出租市場的科技公司。

[4]喬治·奧斯本(George Gideon Oliver Osborne)為英國保守黨政治家,現任財政大臣。2001年起任下議院塔頓選區議員。

[5]LettingFocus.com為英國一家房地產顧問公司,服務對象包括銀行到地方機關,幫助他們發展以及改善購屋出租以及租屋策略等服務。現任經營者為大衛 勞倫森(David Lawrenson)


資料來源:金融時報

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May 06, 2016 新聞

金融時報:幫你買(Help to Buy)讓英國建商巨擘泰勒溫佩的業績大幅成長

泰勒溫佩(Taylor Wimpey)[2]的報告顯示出今年截至目前為止,房屋銷售量有著急遽的上升,消弭了外界對英國建商在利潤上的壓力越來越大的擔憂。

這個富時100 (FTSE 100)[3]的成員報告顯示今年銷售量有15%的上升,2015下半年比起去年同期激增了22%。消費者的實質薪資成長在供給不足的市場激起購屋的慾望。不把合資企業算在內,總訂單金額從去年17億英鎊上升至21億英鎊,而公司預計營業淨利可以從去年的17.9%再增加200個基點。

「泰勒溫佩的聖誕節提早到來了,」傑富瑞(Jefferies)[4]股票分析師安東尼寇丁如此說到。

"幫你買"的權益貸款政策明顯地幫助了泰勒溫佩,在原以為將減緩的2015英國房產市場上再次地表現優異。」

2013年推出的幫你買房政策(Help To Buy)[1],給予首次買房者一個有著政府擔保的貸款方案,而很大一部份的貸款都貢獻在新建的房子。透過幫你買房計畫買賣的房地產佔了建商30%40%的銷售量。

泰勒溫佩表示,上漲的房價早已抵銷了5%多增加的建房成本,不過它們仍希望膨脹的建築成本能穩定下來。

不斷上漲的人事成本與建材成本都讓外界執疑英國建商是否能保持連續三年的獲利。Liberum的分析師上個月將泰勒溫佩及其競爭對手Persimmon Barratt降級至『賣出』,以刺激一些投資者獲利了結。

但泰勒溫佩跟Barratt Homes都回報強而有力的短期成果。泰勒溫佩的執行長Pete Redfern表示:「亮眼的夏季銷售量往往會帶動更出色的秋季表現,消費者信心很高,實質薪資的上漲及容易取得的各種房屋貸款都支持著需求。」

根據AcadataLSL房地產公司的數據,英格蘭與威爾斯十月房價的年增長率爬升至5.2%

儘管舊屋的交易減緩,新屋的市場仍然相當活躍。泰勒溫佩預計在2016年完工的房屋其中已經有27%賣出。

在支付完2015308百萬英鎊的股息後,它們預計現金淨額將從去年的11千兩百三十萬英鎊,倍增為今年底的22千萬英鎊。

順道一提,泰勒溫佩早前交易的股票上漲了1.3%

By 金融時報 茱蒂 伊凡

Translated By 先行全球投資 Ruei-Yang Hong


作者簡歷:

茱蒂伊凡(Judith Evans)現為英國金融時報(Financial Times)房地產記者。


[1] 幫你買房計畫(Help to Buy)為英國政府於2013年推出的優惠政策,簡單來說,首次買房者只要能存夠5%的首付,政府以抵押的方式提供20%的首付,幫助原本無力借貸的人能夠借到房貸登上房產台階。

[2] 泰勒溫佩有限公司(Taylor Wimpey plc)是英國最大的建商之一。於倫敦證卷交易所上市,是富時100指數的成分股之一。總部位在倫敦,英國的營運總部位於海威科姆(High Wycombe)

[3] 富時100指數(FTSE 100)由世界級的指數計算金融機構FTSE(富時指數有限公司)所編製,自1984年起,特別挑選在倫敦證券交易所交易的100種股票,其成分股涵蓋歐陸9個主要國家,以英國企業為主,其他國家包括德國、法國、義大利、芬蘭、瑞士、瑞典、荷蘭及西班牙。為世界投資人歡迎的金融商品之一,和法國的CAC-40指數,德國的法蘭克福指數並稱為歐洲三大股票指數,是當前全球投資人觀察歐股動向最重要的指標之一。

[4] 傑富瑞集團(Jefferies Group, Inc.,紐約證券交易所:JEF)是一家大型全球證券和投資銀行集團,它已經為各種公司及其投資者提供了45年的服務。傑富瑞總部位於紐約,在全球25個城市設有辦事處。它為客戶提供資本市場和金融諮詢、機構經紀、證券研究和資產管理等服務。


資料來源:金融時報

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May 05, 2016 新聞

金融時報:英國房租正以三年來最快速度爬昇

英國長期以來的住房短缺導致現在房租以三年來最快的速度增漲;然而,如此快速的租金上升率卻也為倫敦的租戶們帶來了最嚴峻的衝擊。

根據英國國家統計署 (the Office for National Statistics, ONS)[1]之數據顯示,英國全境的私人房東於今年(亦即2015)直至9月為止已將住宿成本提高了2.7%,這樣的漲幅是自2012 11月以來最大的規模;而這當中尤以倫敦的增幅最為劇烈,當地的租金價格已上漲了4.1%。另外,倫敦當地的房地產經紀公司Stirling Ackroyd之總經理布里奇斯(Andrew Bridges)亦表示由於首都其特有的魅力持續吸引着全國各地的社會新鮮人和專業人才前往,所以英國的房屋租賃市場是由倫敦所主導。首都的租金增幅相較於英格蘭其他地區的平均2.8%漲幅高出了將近一倍半,並且遠遠超越蘇格蘭地區和威爾斯地區各1.6% 0.5%的租金增漲。對此現象,布里奇斯還指出住房的供應仍然是未解決的問題;也就是說,我們急需要更多的公寓來抵抗不斷暴增的住房需求。此外,隨著租屋成為各年齡層的居住常態,以及受到住房供需失衡的結果影響,民眾在面對平均房價和租金時,卻是對於平均租金的上漲更有感。事實上,當人們認為英國需要有更多住房時,真正所指的通常是倫敦需要有更多的住房。

然而,英國國家統計署的最新數據卻顯示租金的上漲程度並未比房價增漲的漲幅要來得急劇;截至今年八月以來,英國房價的漲幅已在12個月內上升了5.2%。另外,雖然自今年年初以來英國消費者物價指數始終維持為零,但蔓延於英國大部分地區的租金支出卻遙遙領先了通膨的漲幅,而租金大幅上漲的情況也日益加深許多人奮力支撐生活開銷的難度。負責營運英國國家理債專線(National Debtline)[2]的公益組織Money Advice Trust[3]其資訊分析及事務參與部主任杜麗(Jane Tully)也表示房租上漲為個體承租戶的家庭預算帶來了更大的壓力。她還指出,由英國央行在本週四(亦即20151029日)所公佈的破產數字來看,英國國內的無擔保貸款正穩定地增加;她補述道我們擔心許多個體戶正轉而運用信用貸款以取得收支平衡。而真正令人擔憂的是,租金上漲的壓力只會持續增加;尤其是若利率最終還是升了,房東也將會把這筆額外的支出轉嫁在承租戶的租金上。

另外,房產投資顧問公司Platinum Property Partners[4]創辦人博爾頓(Steve Bolton)也認為未來英國的租金壓力並沒有減緩的可能,因為房東們很可能會提高租金來應對政府針對買後出租投資人的所得稅減免額的打擊政策。具體而言,對於購買後出租投資的貸款利息之免稅額將被限制在所得稅的基本稅率(編按:英國現行制度對於買後出租投資的貸款利息可以抵稅,將來欲降低減免額度,以控制連年攀升的高租金,這樣的打擊投資策略仍存在爭議,英國朝野為此爭論不休);除此之外,給予高稅額納稅人的稅收減免也將自2017年起的四年內逐漸撤銷,而針對維護房產的花費項目上之減稅額也將不再那麼豐厚。博爾頓還表明租金價格的提升程度持續地超越承租人收入的增長幅度;雖然某些承租人仍有能力負擔高額租金,但房東們仍應專注於開發一個有效的投資策略,而不是將支出轉嫁給房客去承擔。面對上述所公布的限縮減稅利多的政策,英國財政大臣奧斯本(George Osborne)則回應這些改變將在房東和屋主之間創造一個更公平的競爭環境

金融時報 馬克Ÿ奧德爾

Translated By 先行全球投資


作者簡歷:

馬克Ÿ 奧德爾(Mark Odell)現為英國金融時報資深即時新聞記者;他擁有英國巴斯大學(University of Bath)歐洲研究學士學位,並且於1999年加入英國金融時報從事多領域的報導工作,其報導專業涵蓋電信、航太、交通、能源、煙草、及工程等產業;此外,奧德爾更在20072011年間擔任該報國際企業新聞部副編輯。


[1]英國國家統計署 (the Office for National Statistics, ONS)是由原中央統計署、人口普查和掉查署於1996年所組成,該機構為一獨立機構,直屬於英國國會而非內閣。

[2]英國國家理債專線(National Debtline)是英國公益團體Money Advice Trust所主持管理的一項免費、公正且保障隱私的債務諮詢服務,其主要服務模式是藉由電話以及電子郵件來直接地提供民眾各項理財以及債務方面的專業諮商。

[3]Money Advice Trust為英國一獨立公益組織,其成立主旨在於提供英國國民免費的諮詢服務以提高公眾對於財政和金融體系的認識及瞭解更進而提升民眾的理財能力。此組織的前身為隸屬於英國消費者金融教育機構(Financial Services Authority, FSA)底下分支的英國金融服務局(Consumer Financial Education Body, CFEB),現今的組織名稱則是在2011年所更名而成。此外,該組織主要是由英國國會所委任成立,並且透過英國消費者金融教育機構向金融服務產業界依法課稅以維持其營運,而其獨立主席及委員會亦是由英國消費者金融教育機構所任命。

[4]Platinum Property Partners 創立於2007年,為英國一房產投資顧問公司;該公司總部位於英國西南部的伯恩茅斯(Bournemouth),其創始人博爾頓(Steve Bolton)2004年起藉由多人租用房(House in multiple occupation, HMO)的投資方法成功致富。博爾頓以及其夥伴戴維斯(Richard Davies)稍後更將多人租用房的投資策略作為商業模板而加以推廣,而該公司也開始以經銷權的營運模式提供合夥人投資管道和訊息。此公司目前在全英國100個鄉鎮中擁有200名以上的經銷合夥人,其合夥人更是持有將近700間且總市值超過億英鎊的多人租用房


資料來源

金融時報

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Nov 02, 2015 新聞

The Telegraph:買屋出租資產價值18年狂飆15倍遠勝其它投資

英國一項新的市場研究顯示,若在1996年投入購屋後出租房產投資1英鎊的話現在價值已上漲至15鎊,這樣的投資報酬率遠遠勝過同期現金、債券和股市等其他投資項目的表現。

根據這項房產業界的研究,購屋後出租的投資報酬率在過去18年來已經超越其它主要的資產類別所帶來的收益。此現象除了反映出這段時間內英國房地產價格的增長,當中的數據更是凸顯了借貸或是“資產聯動”方案所帶來的廣大效應—那就是,無限放大的總報酬率。這些專門針對購屋後出租的貸款方案首先在1996年被推出,而其投資績效也從當時開始計算;也就是說,如果投資者在當年投入房價25%的本金購入房產而剩餘的金額則透過購屋出租型貸款來負擔,那麼當時每投資的1鎊如今則增值至14.90鎊;而相對於投入相同金額進入股市投資所獲得的6.5%報酬率,購買後再出租並配合貸款的投資模式在過去18年內所產生的淨年收益高達16.2%。另一方面,完全以現金購屋再出租的投資者也同樣享有高報酬率;在18年前所投資購買房地產的1鎊現金現在也增值至5.07鎊,此數據等同於9.4%的淨年報酬率。此外,在今天(亦即2015411日)由前經濟學家羅伯Ÿ湯瑪斯(Rob Thomas)[1]所發表的研究指出,擔任購屋後出租的房東收益勝過投資在現金、公債、股票和商業房產的利潤。具體而言,在同樣的時空背景下,投資者投資在商業不動產的1鎊現在僅增值至4.49鎊;而根據研究報告,將資金投入在現金存款的投資方式更是所有收益表現中最差的,其1鎊的現金存款現在僅小幅增漲至2鎊。但是,另一項由Landbay[2]為貸方所提供的報告中卻並未將黃金列入比較項目,這主要是因為黃金的投資效益雖然在過去幾年急速下滑,它卻仍是過去十年中表現最好的投資標的。

然而,促成購屋出租的巨額報酬率到底是什麼呢?答案就是低利率貸款。低成本的貸款方案伴隨著大部分時期的房價上漲形成了一種“槓桿效應”,而這也幫助了許多業餘的投資型房東得以利用抵押資產的淨值增長來進行再一次的借貸;因此,購屋出租的房東則不斷重復上述的過程來更進一步地從中獲利。前述的產業界研究也認為,在購買一房產時即申請貸款的購屋出租投資人將會在賺取到另一筆佔房價25%的購屋押金時投資更多的房產;相反地,該研究卻認定以現金購屋的投資者僅會在已經擁有足以購買另一房產的完整資金時才會再度投資下一房產。舉例來說,若現金投資者在1996年以10萬鎊所購入的房產現在增值至 30萬鎊,其資本收益為20萬鎊;但實際上,現金投資者所投入的投資金額也增加了三倍。可是倘若這些投資者轉而以貸款的方式進行投資,其結果將會大大地不同;換言之,如果投資者僅支付25,000鎊為購屋的押金(即房價10萬鎊的25%),剩餘的75%則藉由貸款對資產值的貸款成數來進行融資,而其原先所投資的25,000鎊將增長至125,000鎊而使其投資獲利增長高達五倍之多;更而甚者,這些資產收益也將可以再次當作申請抵押貸款並且釋放融資以購買其他房產的資金。

前經濟學家湯瑪斯指出“投資者不僅可以透過貸款來對抗購屋時的資金問題;當房產價值增漲時,投資者還可以再一次以房產申請抵押貸款來得到現金購買更多的房產”,這便是以買後出租作為投資方式的獨到之處。而在英國,巧妙運用一連串的再次抵押貸款作為高獲利策略的威爾遜夫婦(Judith and Fergus Wilson)也將此投資技巧發揮得淋漓盡致,他們因此購買了將近1,000棟房產。這對退休教師夫婦在過去18年間累積了兩億英鎊的房產帝國,也因此搖身一變成為英國房產大亨,而其房產投資更是為他們帶來了1200萬鎊的年租金收入。然而,這樣的投資方法是具有風險的。貸款利率的上升將可能完全抵消租金的收入而造成長期的損失;況且若房價下跌,房東所抵押房產的淨值將可能轉為負資產,也因而終至負債大於資產價值的下場;這當中,風險最高的就是過度運用貸款槓桿操作來投資購屋出租房產的房東們。但是,未來升息與否以及何時利率會上升的問題目前仍尚未明朗;英國央行總裁卡尼(Mark Carney)僅表明儘管英國的通膨水平正處於歷史新低,然而自20093 月以來的0.5%基本利率將“只會升高“。而對於想成為房東的投資者們,前經濟學家湯瑪斯建議可以透過謹慎建立現金儲蓄來避開犯下投資失誤;或者,投資者們也可以透過現金購屋的方式來完全排除貸款利率所可能帶來的風險。他還表示“由於受到異常低的利率影響,現金購屋的投資者所得的利潤也較低;但是如果你坐擁一大筆現金又不願意冒險的話,購屋後再出租的投資方式將可以為你帶來一份穩定的收益。“

2024年的購屋出租市場景氣預測

根據市場報告的預測,購屋出租配合貸款的投資模式在投報率仍會勝過其他投資標的。報告中還指出,僅付25%本金其餘貸款的賣後出租投資方在未來的十年內1鎊預估會增值到2.87鎊;該報告也預測現金投資者投入在購屋後出租的1鎊將會在2024年升值到1.81鎊。對此,湯瑪斯也補述道這是一個“保守的估計“,此估計假定了貸款利率將會在2022年上升到5.5% ,而房價也會上漲4% 在這項市場預測中,湯瑪斯也將“恐懼因素”排除在外,而這個恐懼因素正是潛在的工黨內閣針對購屋出租市場所帶來的任何可能性壓迫;當中,影響較大的是前任工黨黨魁米利班(Ed Miliband)所倡議對現存的承租戶採取的租金限制以及強制執行三年租約等策略。面對反對黨工黨所針對購屋出租市場所提出的政見,湯瑪斯表態道“對於房產出租市場的控制只是意味著供給的降低和新房東的減少,但這也只會導致新承租人必須負擔更高的租金“;然而在這樣的情形下,由於出租房產供給的短缺,最大的輸家將會是承租戶,湯瑪斯更重申道”諷刺的是,最終獲利的仍會是房東們,因為他們將可以把租金價碼推到更高。“

By The Telegraph Kate Palmer

Translated By 先行全球投資


作者簡歷:

凱特Ÿ 帕爾默(Kate Palmer)為英國每日電訊報(The Daily Telegraph)個人理財記者,其針對金融理財方面之新聞報導遍布每日電訊報、週日電訊報(此為前者之姊妹報)、以及每日電訊報網站。


[1] 羅伯Ÿ湯瑪斯(Rob Thomas)現為英國Wriglesworth顧問公司的商業開發及研究部門主任,該顧問公司主要業務為提供各類企業全方面關於金融、資產、公共關係、行銷策略、人力延攬等咨詢服務。湯瑪斯過去曾在英國央行以及其他全球性的經濟預測研究組織中擔任要職;他於1994年擔任瑞銀集團(UBS)建築及住宅研究部門的主任,並且在2001年開始負責執行英國阿比國民銀行(Abby National)的歐洲抵押貸款機構(European Mortgage Finance Agency, EMFA)之專案,隨後他也成為英國抵押貸款理事會(Council of Mortgage Lenders, CML)的高級政策顧問。如今,湯瑪斯以其超過20年對英國房地產以及貸款市場的研究經驗提供深入的評論,而他對於這些市場的建言以及遠見在政商圈都有著不容忽視的影響力。

[2] Landbay是英國一個針對出租物業為主要客戶群以提供貸款服務的對等式網路平台,其成立宗旨在於透過科技技術的進步以及市場資訊的整合來提供投資者更切實、穩定的貸款保障。


資料來源

The Telegraph. 2015. Buy-to-let Returns Beat all Other Mainstream Investments.

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Oct 29, 2015 新聞

非關英國投資:英國報紙

英國報業的發達是舉世聞名,大報?小報?琳琅滿目,五花八門,泰晤士報、太陽報各擅勝場;首相和裸女同場演出,這種盛況也只能在英國報攤上能見到了,先行全球投資在介紹英國投資的時候常常分享一些英國報章媒體的報導,在此跟各位聊聊英國報紙!

英國的傳統報紙一般分為,大報(Boardsheet)與小報(Tabloid),主要的區隔不是指版面的大小不同,而是指題材上的不同,一般來說大報報導以政治經濟等重大事件為主,被認為擁有比小報更為深刻、嚴肅的寫作方式;而小報版面真的也是比較小,約為四開(597mm × 375mm)大小約為大報一半,而文章篇幅較短、內容煽情,且大量採用圖片;內容以娛樂新聞、體育新聞、八卦緋聞、民生消費、名人醜聞為主。因此,小報不僅指版式較小的報紙,也有了內容腥膻八卦、通俗聳動的意涵。故指小報常含貶義。本來大小報在內容上是一直涇渭分明的,大報看不起小報低俗,小報發行量卻遠超過大報,在資本主義的大旗下,大家都要跟錢低頭,導致近年有大報小報化的趨勢,下面介紹常見的英國全國性報紙。


小報(Tabloid)

每日鏡報(Daily Mirror

世界上第一份小報,創立於1903年,現在屬於英國最大報業集團三一鏡報集團(Trinity Mirror) ,內容以娛樂八卦為主,較少報導大報所關注的公共議題與政經大事。而近來最八卦的新聞反而是自己集團在去年(2014年)9月承認,其部分員工曾透過竊聽電話和語音信箱等方式取得了私人信息。這是三一鏡報集團首次承認存在竊聽行為,竊聽的對象甚至還有貝克漢家的保姆,集團股價自去年3月以來已慘跌19%924日承認竊聽一天內更是大跌了1.2%

太陽報(The Sun

報業大亨梅鐸控股的報紙。本報最出名的莫過於每日的三版女郎了,太陽報第三版每日都會刊登半裸美女照,年輕,性感,但形象很平民化,面向的讀者是以藍領階層男性為主。聽起來有些低俗,但能將低俗做到絕,也不得不佩服他們了!近年這個報紙還發生了一件轟動的事,就是英國哈利王子的裸照門事件。美國八卦網站TMZ刊登了哈利王子在飯店裡裸體嬉戲的照片,英國王室非常不滿,禁止英國媒體轉載這些照片。《太陽報》就想出一招:找了自己報社一位名叫“哈利”的記者,模仿哈利王子照片中的情景拍了一張放到封面,還特別註明:這是我們太陽報自己的哈利哦!是不是很沒節操的報紙,但不管怎麼說,這個報還是英國銷售量最大的,比《泰晤士報》等大報高出一倍。發行量超過200萬份,以英國總人口6300萬來看,這個數目已經非常可觀了。

每日郵報(Daily Mail,所謂的大媽報/星期天郵報(The Mail on Sunday

兩個是姐妹報,屬於同一集團,不過二者採編是分開的。《每日郵報》是繼太陽報後英國第二大報,雖屬於小報,但版面很乾淨,也較注重傳統新聞價值。主要面向社會中下層階層的讀者。《星期天郵報》每週日發行,主要內容有女性、文化和運動等。



大報(broadsheet)

每日電訊報(Daily Telegraph)/星期日電訊報(The Sunday Telegraph

英國銷量前三的報紙全是小報,要說銷量最大的大報,那就是Daily Telegraph了。而The Sunday Telegraph是他的姐妹報,每週日發行。《每日電訊報》在政治立場上比較右傾,親近英國保守黨。

泰晤士報(The Times

大名鼎鼎的泰晤士報。大報的代表,嚴肅、客觀、深度、保守,1981年也被梅鐸集團收歸旗下。這個報紙上的一字一句都影響著英國甚至整個世界的情勢,政治性極強,影響力極大。《泰晤士報》一直秉承「獨立地、客觀地報導事實」、「報導發展中的歷史」的宗旨,但觀其200多年的歷史,可見該報的政治傾向基本上是偏保守派的,在歷史上歷次重大國內及國際事務上支持英國政府的觀點。

金融時報(Financial Times

金融類報紙巨擘,商業聖經,在台灣連商業周刊也都定期翻譯金融日報的內容分享給讀者,特別是經濟、金融、貿易、投資領域的朋友大概都會關注。其特徵是報紙顏色非常特別,暗粉紅色的,有點像鮭魚的顏色然後彩度再低一點(英文的描述是light salmon pink)。大眾評價極高,公信力強,主要報導商業和財經新聞,並詳列每日的股票和金融商品價格。

衛報(The Guardian

衛報屬於大報,不過它在2005年有改版,使用Berliner的排版形式,大小介於broadsheettabloid之間,並且成為全英唯一全彩印刷的日報。衛報是英國典型的左派日報,立場較近工黨,其最著名的是它的世界主義觀點、文藝評論和外國通訊。

獨立報(The Independent

1986年創辦,是英國最年輕的日報,但影響力也不小。 《獨立報》選擇中立立場,與保守的《泰晤士報》和較為激進的《衛報》形成對比。有趣的是現在獨立報的擁有者是前蘇聯KGB情報員,在20100327日前蘇聯KGB情報員列別傑夫(Alexander Lebedev)旗下公司獨立印刷有限公司(IPL),以象徵性的1英鎊買下英國《獨立報》及《周日獨立報》。


雖然說的確英國的大報有逐漸小報化的傾向,但是我們同時也可以看到,基本上還是在基本定位及面向讀著群上有別,某些報紙還是仍然遵循著傳統,以做出公正獨立客觀的報導為使命,反關台灣的報業現已名存實亡,所有報紙不是政治立場偏頗而各說各話,就是向腥羶色靠攏,新聞的綜藝化、新聞的廣告化已經是既成的現實,這樣的現象值得我們反思。

By 先行全球投資 Tzu-Han Hsia


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Oct 28, 2015 新聞

卡麥隆:中國將大力支持北方經濟計劃(全文轉載自BBC中文網)

中華人民共和國主席習近平應英國女皇伊麗莎白二世邀請參訪英國,此行被譽為開啟中英關係黃金十年,雙方也簽訂了巨額經濟合作項目。

經濟合作協議總值高達400億英鎊,包含核電站投資額達180億英鎊,此外,中資將進入倫敦低碳黑色出租車行業,並與英國豪華跑車品牌「奧斯頓-馬丁」簽署一系列合作協議。「奧斯頓-馬丁」公司與在中國從事風險投資和私募的「信中利」公司合作價值5000萬英鎊的協議。包括「英國石油公司」在內的英國石油企業與中方簽署了總價超過120億英鎊的油氣合作協議。倫敦勞埃德保險公司(Lloyd's of London)達成合作協議,幫助中國太平保險集團擴大其全球業務網絡。中富集團斥資50億英鎊投資,兩座生態園區及派拉蒙在倫敦的渡假村。

這裡特別值得注意的是,習近平離開英國前最後的行程到了曼徹斯特(Manchester),不但宣布了中國北京將有直飛曼城的班機,並將挹注資金在英國北方經濟引擎計劃,計劃中幾個重點城市,曼徹斯特、利物浦、利茲和雪菲爾,都與先行全球投資長期關注推薦投資的城市不謀而合,證明了我們的投資判斷是正確的,如此令人振奮的利多消息,請看下面的BBC中文網報導。


英國首相卡梅倫說,英國政府振興北方經濟的「北方動力」項目正在積蓄力量,現在「又得到了中國的支持」。

卡梅倫是在中國國家主席習近平對英國國事訪問的最後一天訪問曼徹斯特的時候做出的上述表態。

「北方動力」計劃或譯為「北方經濟引擎」計劃,它由英國現任財政大臣喬治·奧斯本在2014年首次提出。

該計劃旨在將整合英格蘭北部1500萬人口的地區以曼徹斯特、利物浦、利茲和謝菲爾德等一系列城市為核心的經濟力量,促進英格蘭北部地區經濟升級發展,包括增強交通互聯,增加科技創新投資等,使得英格蘭北部地區經濟趕超倫敦和英格蘭東南部的經濟實力。

該計劃已經得到越來越多的關注和投入。

早些時候,習近平主席訪問了曼切斯特大學,並和卡梅倫首相在曼城足球俱樂部會面。


海南航空新航線

之後,他們一同前往曼切斯特機場,並宣佈中國海南航空將開通北京與曼徹斯特的直航航班。

曼切斯特有大批支持歡迎習近平主席的人群,但也有一些對中國人權紀錄不滿的人士組織舉行抗議,其中有一個抗議組織周五在曼城市政廳外舉行了抗議活動。

習近平先生和卡梅倫先生參觀了將開通海南航空新航線的曼徹斯特機場。英國政府說,習近平主席宣佈的這個項目將為曼切斯特的經濟帶來5千萬英鎊的經濟效益。

這將是倫敦以外英國首條直飛中國的航線,預計將於2016年6月開通。

習近平先生和卡梅倫先生還在曼城機場宣佈了一個1.3億英鎊的「中國商業集群」(China Cluster)項目。

英中兩國公司將聯合投資8億英鎊建設曼城機場。

「中國商業集群」項目將為抵達英國的中國企業提供商業基礎支持。

足球學院

據報習近平主席是曼聯的一名支持者。早些時候,英中兩國的領導人還在曼城足球學院會見了曼城隊和曼聯隊的一批新老球星,並參觀了球場。

之後,卡梅倫對BBC記者說:「我認為這對曼切斯特乃至整個英國北部都是很棒的一天。」

他說:「你可以看到現在北方動力的計劃正在積蓄更多的動力,現在也得到了中國的支持。」

早上,英國財政大臣奧斯本陪同習近平主席參觀石墨烯研究院後也表示,現在北方動力計劃將吸引大量資金,各種項目已經蓄勢待發,「勢不可擋」。

By BBC中文網 編譯:立行/責編:威克

先行全球投資轉發


原文出處

BBC中文網 卡梅倫:振興北部經濟「有了中國支持」

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Oct 27, 2015 新聞

亞洲首富李嘉誠330億英鎊大買英國?(全文轉載自BBC中文網)

過去20年穩居亞洲首富寶座的李嘉誠在2015年第一個月就給了市場、媒體和公眾兩個談資:重組李氏商業王國,巨資收購O2挑戰英國移動通信市場格局。中國網民貼出這樣的文字:英國人要哭了……李嘉誠是要打算把整個英國抄底了。

且不論是否有英國人為此流淚,李嘉誠是否真打算抄底英國,不過,英國主流媒體對亞洲頂級富商的舉動確實有不溫不火的關注。在各國投資雲集的老牌世界金融中心,不但專業報刊為李嘉誠的舉動撥冗,面向普羅大眾的小報也不吝篇幅。

不滿政府開放政策的民眾則繼續感嘆「國將不國」。

英國投資

現年86歲的李嘉誠2015年1月初宣佈,旗下和記黃埔和長江實業打散後重組、海外註冊。時值香港佔中運動漣漪尚未盡消,加上此前出手在中國大陸和香港的資產,一時出現各種猜測、解讀、評議和推斷。

話音未落,1月中旬,他又宣佈,和記黃埔計劃收購英國第二大手機網絡運營商O2,金額逾100億英鎊。這時,有人想起就在一周前長江實業已悄然買下了英國Eversholt鐵路公司,這個公司在英國列車租賃市場佔有率將近30%。

盤點李嘉誠在英國的資產,可以發現3個港口、3家連鎖店、1家手機服務運營公司、1家鐵路集團、1家區域電網公司、2家區域煤氣公司、1家水務公司,在倫敦市區還有一個建3500套住宅的樓盤開發項目,總計約330億英鎊。

華爾街見聞網站發表一個觀點,稱出手收購O2,然後把它跟已有的移動通信運營公司3合併組成英國三大手機運營商之一,再一次表明李嘉誠相信「未來在歐洲」。

見怪不怪

除了英國投資組合,過去兩年裏,李嘉誠的公司已通過收購進入愛爾蘭和奧地利的電信市場,並計劃收購意大利電信資產、競標瑞典電網。

英國對李嘉誠的公司大舉進入,似乎見怪不怪,視若尋常。

英國普華永道(PriceWaterhouseCooper)的張鑒鈞對BBC中文網表示,以英國市場的開放傳統,歡迎任何人來投資,國籍不重要,重要的是把錢投進來,促進英國經濟發展。

英國人對李嘉誠並不陌生。1999年,李嘉誠在網絡泡沫鼎盛時期把手機網絡運營商Orange賣給德國公司;他旗下的英國3G業務2010年開始轉虧為盈。

這筆交易廣為人知,被認為是李嘉誠投資精明的一個實例。

張鑒鈞說,李嘉誠在英國的投資看來較注重長期回報,而選擇的行業門檻不低,屬資本密集型投資,對手不多。這也是李嘉誠投資的一個高明之處。

一般而言,高明的商業決策由多種因素促成、能兼顧多方面考量,取得多重收益,很少只受單一動機驅使。

「很大程度上,英國人對李嘉誠的商業運作沒有太多解讀,因為沒有太多可以解讀的;引人關注的主要是時間節點,」張鑒鈞說。

較普遍的看法是,李嘉誠重組商業王國,主要因素包括香港經濟持續走下坡路,香港和北京的關係在「佔中」後陷入緊張僵局,北京對香港經濟和社會的影響力將與時俱增。

英國《經濟學人》雜誌日前分析說,李嘉誠公開宣佈的重組原因都不無道理,但很可能還有一些別的因素,比如家族內部交接班,子承父業做凖備,以及李嘉誠跟大陸的關係。

雖然李嘉誠公開反駁有關他從中國和香港淡出的說法,但《經濟學人》認為,通過公司重組、遷冊、轉移投資目的地,至少可以使北京的胳膊夠不著李氏商業王國中的國際部分,這同樣有可能。

英國在消失?

歐元區經濟疲弱、英國相對處於升勢、資產價格仍低的情況下,如果監管機構認為3和O2合併不會損害市場競爭而予以批准,則這一收購交易又可能成為「李超人」高明投資術的又一實例。

購買O2是李嘉誠規模最大的海外收購計劃。

對於英國商界而言,李嘉誠只是又一個來自海外買走英國資產的外國投資者,跟美國、德國、日本、意大利、西班牙、瑞典、中東和俄羅斯的投資者沒什麼兩樣。

事實上O2現在的東家是西班牙電信商。

此間分析員認為,市場最大的擔心是市場上手機服務公司從5家減少到3家,可能會導致價格上漲,對消費者不利。

希望英國降低開放程度,政府更多保護國內企業、市場、文化的人則借和記黃埔此番收購吐槽。

《每日郵報》網上關於這一收購交易的報道後,不少讀者留言,稱照這樣下去,「國將不國」。

署名Ann的讀者哀嘆:「永別了,昔日偉大的國家,它正在被世界蠶食。我們已經丟失了大部分的文化和身份認同,現在又在丟失基礎設施。世界上還有哪個國家像我們這樣允許自己被如此『收購』?」

另一名讀者深有同感,稱這是令人悲哀的時刻,而政客們居然還敢一邊大談愛國主義和英國價值觀,一邊卻在自我毀滅。

署名Chris的讀者發感想,英國還有多少是真正由英國人擁有、經營的;他覺得英國在二戰中打了勝仗,但現在看來那些犧牲、損失和破壞換來的仍舊是失敗,因為我們輸掉了自己的國家。

誠然,英國人視李嘉誠為眾多海外投資者之一,而在李嘉誠商業王國遍布全球的投資組合裏,英國也只是其中之一。


By BBC中文網 撰稿:郱書 / 責編:李莉

先行全球投資轉載


原文出處

BBC中文網 亞洲首富李嘉誠意欲「抄底中國」?

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Oct 26, 2015 新聞

The Telegraph:2015年英國購屋出租熱點大公開

現在在英國,購屋後再出租的投資模式十分受到青睞;越來越多專業以及業餘的投資者都試圖挹注更多現金進入這個市值一百萬兆英鎊的投資市場。然而,在面對如此利益龐大但內容龐雜的房產市場時,投資者必定有許多疑問;因此,以下針對當今英國房產現況的分析以及最新的租金報酬率數據將一一為投資者解答並且公開英國最適合投資的城市和鄉鎮。

如何選擇投資地點?

在當今的英國房產市場,房價的飆漲已經迫使收益下降;換言之,租金收入和房產價值之間的比率已經失衡。即便投資者是以現金買房後出租,其投資報酬率也因昂貴的房價而顯得不具吸引力;更別提那些以貸款購屋的投資者,他們還須擔負額外的風險。

根據英國滙豐集團(HSBC) 一項針對英國各地租金收益率所進行的年度審查研究顯示,曼徹斯特(Manchester)、赫爾河畔京斯頓(簡稱赫爾, Kingston upon Hull)[1]、以及黑潭(Blackpool)[2]是英國現在最佳的房產投資地點;當地房價的漲幅適量且租賃的需求強大是促成這些地區雀屏中選的主要原因。但就算是在這些房市相對穩定的地區,房東在扣除稅賦、貸款和維護等支出前也僅有8%的收益;而在房價高居全國之冠的倫敦,某些地區的報酬率更是跌到3%以下。

此外,租金收益的下降也造成了一個有趣的市場現象—越來越多的專業房東開始將房屋改裝成多個可分租給個人的小公寓單位以提高他們的利潤。這類的房產標的被稱為“多人租用房”(House in multiple occupation, HMO)[3],而在西密德蘭郡(West Midlands)[4]擁有150間房產的吉姆·哈利伯頓(Jim Haliburton)[5]則是此投資方式的佼佼者,他聲稱“多人租用房”已經為他創造了35%的報酬率。但是對於大部分僅持有一或兩間房產的房東而言,成功創造利潤的關鍵不在量而在價,亦即資本的增加;也就是說,如果你所投資的房產價值上升,總收益也將會隨著提高。然而,我們無法精準地預測未來房價增長的走向,所以房產支出在對比年平均租金收益後所得到的“租金報酬率”將會是投資者選擇投資地點的優良指標。

我應該在哪裡購屋後出租?

越來越多英國人在不斷上漲的房價和相對停滯的薪資兩方夾擊下,選擇租屋而不是購屋。在倫敦的某些區域,有超過三分之一的房產為私人出租住房。而英國其他地區也慢慢走向這樣的趨勢;在曼徹斯特、伯恩茅斯(Bournemouth)[6]、牛津(Oxford)[7]、布萊頓-霍夫(Brighton and Hove)[8]和雷丁(Reading)[9]等地區,現在至少有四分之一的房產是被投資型房東所持有。這種現象或許會讓投資者蠢蠢欲動,但是投資者仍需仔細地做足功課,並且集中關注那些租金高於房價的地點。

透過英國滙豐集團的調查指出,曼徹斯特的房東坐擁全英國最大的租金收益。在2014年,曼徹斯特的平均房價已經從104,224鎊升漲至108,870鎊,其漲幅為4%;而當地的年平均租金也跟隨著房價上升的腳步,自8,316鎊上升至8,628鎊,達到7.98%的平均租金報酬率。由於曼徹斯特是歐洲擁有最多學生人口的城市之一,所以租房的需求相當旺盛,而該城的住房也比其他地區相對便宜。以倫敦和英國東南部地區為例,這些地區因為房價飆漲的影響也連帶造成了租金的提高;但相比之下,曼徹斯特房價和租金的穩定上升則佔盡了投資優勢。除了曼徹斯特以外,位於英國中北部的赫爾以及黑潭也在今年首次列入英國滙豐集團所公布的購屋出租熱點名單,其獲選的最主要的原因也歸因於當地較低的平均房價和強大的租賃需求。在滙豐集團所調查的50個地點中,赫爾和黑潭分別以69,135 鎊和79,654鎊的平均房價成為英國全境中初始投資門檻最低的地點。而位處於英國東部薩福克郡(Suffolk)的福里斯特希思(Forest Heath)也以相同的原因成為全國租金收益年平均成長最快速的地點;當地對於出租型房產的需求持續成長不僅促成租金報酬率大幅成長了39%,其年平均租金也從8,316鎊攀升至12,432鎊,共上漲了49%;但相較於房租收益的大幅成長,當地的平均房價卻只上漲了8%至171,322鎊。

那倫敦呢?

雖然首都倫敦對於出租型房產的需求居全國之冠,但是其房價也是高居全國之首;事實上,倫敦的平均房價已逼近50萬英鎊,而銀行也對欲貸款購屋的投資型房東設立了須具備房價25%存款金額的先決門檻,因此倫敦的房產只有擁有巨額資金的投資者才負擔得起。

更而甚者,房價的漲幅遠遠勝過了租金成長的現象已經蔓延整個首都圈的房產市場。位在東倫敦的紐漢倫敦自治市(Newham,London Borough of Newham)[10],因為相對低的房價而有著首都圈中最高的5.2%租金報酬率,是首都圈最佳的購屋出租熱點;然而,當地的平均租金收益仍然在過去的一年裡下跌超過13%。緊追在後的南華克倫敦自治市(Southwark,London Borough of Southwark)[11]以及布倫特倫敦自治市(Brent,London Borough of Brent)[12]則分別以5.18% 4.68%的租金報酬率名列大倫敦地區租金回報率排名中的第二和第三。在高檔精華區的肯辛頓和切爾西,平均房價已經超過1百萬英鎊但租金報酬率只有2.87%;也就是說,即便該區租金是所有地區中最高的,其租金的收益卻極低。因此該地區的投資客就只能指望仰賴其房價的升值來獲取收益,因為租金收益將不會是一份持續性且吸引人的收入。

我可以貸款嗎?(編按:這裡指英國當地居民而言)

如同自住業主的抵押貸款一樣,銀行間也充斥着針對購屋出租借貸利率的削價競爭;各家銀行都急切地想要吸引新客戶,所以市場上也一直充斥著各式低門檻的貸款方案。舉例來說,一個擁有房價40%存款的房東可以借貸到為期兩年、利率2.24%的方案,或是若房東只有房價25%的存款也可申請到為期五年、利率4.09%的貸款。然而,專營英國貸款經紀仲介的Mortgages For Business 董事惠特克(David Whittaker)卻認為貸款利率將會在夏季過後提高,他對投資人提出警告並表明“這樣的利率並不會持續太久“。

By 妮可Ÿ 布萊克莫爾(Nicole Blackmore)

Translated By 先行全球投資


[1]赫爾河畔京斯頓(簡稱赫爾, Kingston upon Hull)位處英國東北部,是英格蘭東約克郡中的單一管理區。

[2]黑潭(Blackpool)是英國英格蘭西北區域的單一管理區,當地擁有英國僅存的第一代電車

[3]“多人租用房”(House in multiple occupation, HMO) 為英國一房地產專有名詞,此類房產主要是將房屋分隔成多個小單位分租給不同房客,而廚房、浴室、走廊、樓梯等則屬於房客共享的公共區域。英國法規規定,此類房產的基本單位需要有三位承租房客,而這當中更必須至少有一對伴侶或是家庭方可被認定為“多人租用房”。

[4]西密德蘭郡(West Midlands)位於英國中部,英國第二大都會區伯明罕(Birmingham)以及過去的汽車製造業中心考文垂(Coventry)都在其地理範疇中。

[5]吉姆·哈利伯頓(Jim Haliburton)為英國有名的房地產投資專家,其投資“多人租用房”而致富的投資方法備受大眾矚目;近期他亦出版著作講述投資祕訣,因此也被人尊稱為“HMO之父“。

[6]伯恩茅斯(Bournemouth)位於英國西南部,是多塞特郡的一個濱海度假城市,其市中心的維多利亞式建築、著名的海灘以及熱鬧的夜生活使其成為該地區的觀光商業中心。

[7]牛津(Oxford)為英國東南地區牛津郡的行政總部;該城除了是英國歷史最久的大學發源地,也是極受歡迎的旅遊地點。

[8]布萊頓-霍夫(Brighton and Hove)是英國東南部的一個濱海城市,地理範圍隸屬於東薩賽克斯郡。

[9]雷丁(Reading)位於英國東南部,是柏克郡的一個自治城市。

[10]紐漢倫敦自治市(Newham,London Borough of Newham)位於倫敦市東方,於1965年被納入大倫敦範圍。

[11]南華克倫敦自治市(Southwark, London Borough of Southwark)位在倫敦市的正南方,因隔著泰晤士河而和倫敦市有著多座橋樑相戶連結,屬於大倫敦範圍的一部分。

[12]布倫特倫敦自治市(Brent, London Borough of Brent)屬於大倫敦首都圈的一部分,位處倫敦市西北方。


作者簡歷:

妮可Ÿ 布萊克莫爾(Nicole Blackmore) 過去曾擔任英國Money Marketing雜誌的新聞部主管,此刊物主要專精於貿易金融領域的產業報導及趨勢分析。而布萊克莫爾在財經以及新聞領域的專業知識更促使她於2013年加入英國每日電訊報(The Daily Telegraph),現為該報資深個人理財記者,她的新聞作品遍及每日電訊報、週日電訊報(此為前者之姊妹報)、以及每日電訊報網站。除了在財經報導領域有亮眼履歷外,布萊克莫爾對於英國房產市場也常有專業且精闢地分析研究;近年來其能力更是倍受英國權威財經媒體大獎的肯定,英國Headline Money協會連續在2014以及2015年將布萊克莫爾選為年度最佳房產貸款記者;她更在20153月榮獲LSL Property新聞大獎 (亦即英國第二大房產物業集團LSL Property Services旗下之獎項),並且再次受封為該獎項年度最佳房產貸款記者。


資料來源

The Telegraph. 2015. Buy-to-let: hotspots for 2015 revealed.[online]

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Oct 22, 2015 新聞

BBC:英國住房大臣宣布欲蓋百萬戶新屋紓困

伴隨著BBC Inside Out[1]的調查揭露出住房供給危機的規模,英國政府也表達了希望在五年內(亦即至2020年)建造一百萬戶新住房的願景。

根據英國國家住房委員會(The National Housing Federation, NHF)[2]的研究報告估計,英國在2011年至2014年間對於住房的需求量高達97.4萬戶;然而,英國326個地方議會(英國全境的地方議會總數為353個)所提供的資料中卻顯示了在此三年間僅建造了457,490戶新住房,此數據完全不及需求量的一半。對此,英國住房大臣路易斯(Brandon Lewis)則表示政府將致力於在這一任議會任期中完成興建一百萬戶新住房的目標,但是反對黨工黨卻認為執政的保守黨在處理住房危機上已然失敗。

由英國國家住房委員會所提供的數據來看,每年光是在英格蘭地區的新住房需求就高達約24.5萬戶。該委員會的政策及外部事務主任佩恩(Gill Payne)表示:“在某些地區,房屋的明顯短缺導致了房價的急劇飆升,這也造成許多人買不起一個家。”另外,她還指出“全英國的家庭和年輕人都迫切需要一個他們真的負擔得起的家,好讓他們可以落地生根並且達成擁有一個屬於自己的房子的夢想。然而,越來越多人的薪水正在被飛漲的房租和膨脹的房價所吞噬,迫使人們不得不搬離原先居住的社區或是移居到更小、品質更差的住房。事實上,英國在過去十年間並沒有建造足夠的住房,導致我們目前無力負擔房屋來養育下一代;倘若家庭數目的增長和新建房屋數量之間的差距持續擴大,這樣的困境將更難以消泯。“

實際來看,造成英國住房短缺的原因有很多,這當中也包括了政府的土地規劃程序過於緩慢而導致許多開發營造商坐擁一大片空地卻都沒有建造房屋。在2012年,英國政府針對全國土地規劃政策框架(National Planning Policy Framework)[3]作出了某些改變,旨在希望簡化和加快土地規劃的程序。因為政策程序上的簡化和加速,英國於2014年有約24萬件的建造許可申請得以獲得詳細的審核並通過,這比起2011年所通過的15.8萬件可算是明顯的提升。但是許多評論家卻反駁這些程序上的改變也使得“不適當和不必要的”開發案更容易進行;他們還指出明顯上升的建造許可通過量可能只是相較過去2008年金融海嘯影響下的低申請量之結果。另一方面,致力於居住正義的慈善團體Shelter[4]認為土地的短缺也是另一個造成住房供需不平衡的原因;同時,社會上許多批評也將矛頭指向開發營造商,並且認定開發營造商刻意地放慢建造房屋的速度;而英國Capital Economics[5]房產經濟學家波因頓(Matthew Pointon)表明:透過在一定時間內維持相對低的新住房供應量,可以使得這些新住房的房價保持在較高的水平;他在今年年初也向英國廣播公司(BBC)指出“對於開發營造商而言,藉由減緩建造房屋的速度將可以使其房產價值增值到最大。“ 此外,造成住房短缺的原因還可以歸咎於技術性勞工的缺乏、地方政府興建國宅數量的大幅降低、以及法規對於住房互助協會的種種限制等。

面對當今迫切的住房短缺危機以及社會各界的討論批評,英國住房大臣路易斯表示:他希望可以讓人們“更容易地“進行營造開發,尤其是在棕色地帶(亦即待重新開發的城市用地)上的開發建設;而根據英格蘭鄉村保護運動(The Campaign to Protect Rural England, CPRE)[6]估計,英國全境的棕色地帶足以容納建造180萬戶房屋。路易斯還表明土地規劃條例中的進一步改變則將針對棕色地帶建立一套“發展原則”,以幫助地方議會加快裁定建造許可申請的過程;他補述“歸根究底來說,住房的開發建設應該由地方政府來決定符合當地的房屋需求以及適當建造住房的地點。因此,我將這一權利託付給當地居民。

”另外,路易斯也指出政府輔助購屋者的政策,例如“幫你買“(Help to Buy)[7]等方案,應該也要使開發營造商充滿信心地認為他們的建案一定賣得出去。英國國家住房委員會的政策及外部事務主任佩恩也對於住房大臣的目標表示樂觀其成,她表明該委員會在全英國所建造的新住房已經佔了全國新住房產量的40%,並且她們有企圖心要“大大地增加”這個比例。

反觀政府及工商團體的雄心壯志,在野黨派以及慈善機構對於執政黨的目標卻顯得不以為然;英國工黨影子內閣中的住房大臣希利(John Healey)表態“執政黨大臣們對於未來的住房問題所作的重大承諾將再也經不住考驗;畢竟,英國人民已經在過去五年間見識了執政的保守黨在處理住房危機上的失敗。”英國慈善團體Shelter執行長羅伯(Campbell Robb)更補充說明道“我們已經聽膩也不再需要政府另一個冠冕堂皇的野心宣告;我們需要實際地看到政府提供投資和一個周全的計劃來促成這些住房的建造,才能使得一般家庭重拾能夠擁有安穩的家的希望。”由此可見,解決英國住房的供給危機最實質的關鍵仍然是需要執政黨大刀闊斧地實現其建造大量新住房的願景。

By BBC News

Translated By 先行全球投資


[1] BBC Inside Out是英國廣播公司(BBC)所製播的電視節目,該節目內容主要是針對英國的時事進行調查和探討;另外,此節目更提供了11個地區性的節目內容,藉此讓英國各地居民得以深入了解當地主流的社會趨勢和時事發展。

[2]英國國家住房委員會(The National Housing Federation, NHF)是代表英國許多的住房互助協會所組成的貿易委員會,其成員數超過900位,而這些成員則持有並且管理全英國90%以上的住房房產。該委員會主要任務為確保其住房互助會得以在地方和國家政策上持續推動居住正義的理念以及房產市場的健全發展。

[3]全國土地規劃政策框架(National Planning Policy Framework)為英國政府在2012年針對土地規劃系統的修正,其主要目的是希望可以促使土地規劃的程序變得更簡便、更平易近人。此框架提供地方政府以及決策單位一套審核建造許可申請的機制,這當中的指導規範涵蓋了營造設計、自然環境、社區經營、以及古跡維護等領域。

[4] Shelter,the housing and homelessness charity是英國一非營利慈善團體,其主要宗旨在於透過提供民眾全年無休的免費專業咨詢服務以落實居住正義的理想和解決英國的住房危機。

[5] Capital Economics為英國一研究全球總體經濟之公司,其針對金融市場、商品貿易、產業消費的分析研究在業界中具有一定的影響力。

[6]英格蘭鄉村保護運動(The Campaign to Protect Rural England, CPRE)是英國最早成立的環保公益團體之一,其成員及支持者高達六萬人。自1926年成立以來,該團體即致力於英國鄉村的永續發展;此團體對於城鄉發展規劃以及綠化建設都有權威性的研究,因此它的建言也受到英國各級政府或是國際組織的相當重視。

[7]“幫你買“(Help to Buy)為英國政府針對輔助英國住房首購族所進行的住宅權益貸款政策;其購屋房價可高達60萬英鎊,但購屋者必須為此房產的唯一持有人。另外,申請者僅需繳交房價之5%的金額作為保證金,並且向銀行申請抵押貸款以支付房價75%之金額,而剩餘的20%則由政府提供借款。



資料來源

BBC News. 2015. 'Million' New Homes Aim Declared by Minister Brandon Lewis. [online

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Oct 21, 2015 新聞

英國第一停車姊妹公司第一倉儲正接受政府詐欺處調查!!

先行全球投資一向本著專業信念,對於有疑慮的投資標的,決不會因為有利可圖就推薦給客戶,近來出現在台灣海外投資市場的英國機場停車場投資,由於投資門檻較低(約100120萬台幣左右)在台灣搶手熱銷。本著對海外不動產投資的專業判斷,我們始終存疑而不願推薦給客戶,其號稱有每年8%高報酬能否長久的實踐,以及轉手的流通性我們都打上大問號,而今分享給各位投資朋友,英國金融時報(Financial Times)報導,旗下擁有包含第一停車(Park Fist)等公司的英國第一集團(Group First)其麾下第一倉儲公司(Store First)因資金流向不明正被英國政府重度詐欺處調查中,請各位投資人小心注意!也歡迎同業批評指教。


以下金融時報全文翻譯

倫敦Gatwick機場停車位保證給退休人員極高的報酬

July 31, 2015 9:44 pm

201546號英國的退休金改制[1]之後,退休者可以更自由地運用自己辛苦大半輩子存下來的退休金,同時期出現了一項異常奇怪的特殊投資類型,其中相當知名的就是倫敦蓋威機場(Gatwick)[2]的停車位投資,特別鎖定退休族群市場,一個車位只要25000英鎊就可以投資。許多仲介開始銷售第一停車(Park First)的停車位,一個尚無法規可控管的投資類型,並被保證至少兩年有8%的收益,這對英國有存款的投資大眾而言,無論是一般投資人或是喜好高風險投資的投機客,車位的投資都有很高的吸引力,因為他們可以更自由地對養老金的調整使用以及分配。然而問題是,據英國政府的破產服務局(Insolvency Service)[3]表示:第一停車(Park First)的姊妹公司,第一倉儲(Store First)這家公司牽涉了一個退休金投資計劃,該投資把投資人將近一半的錢當獎金付出去,並且留下至少160萬英鎊的龐大債務。

第一停車號稱可以提供個一般的投資大眾有機會可以在蓋威機場(Gatwick)買到私人停車位,並打著公開的廣告標語“一個不再只屬於超級有錢人的投資機會”以及“從你投資的第一天開始你的淨值將增加25%”。在現在這個股票以及債卷報酬很低的時空背景下,尤其是在,英國政府的退休金規劃(類似我們的勞退)改制解除了領退休金的族群去購買年金保險的義務之後,許多投資人都把錢投入這個特殊的停車位投資。

像戴爾米爾斯(Dale Mills)就是個例子,一位從事醫療衛生服務的人員,透過PCG投資公司仲介,從自己的退休金裡拿出了一大筆錢投資了第一停車場。他說:我感到很放心,我不會感覺把錢扔到黑洞裡,因為你擁有地契,無論發生什麼事情沒有人可以從你身上拿走的產權。

而達倫·布朗(Darren Brown) PCG投資公司的執行長,他承認並不是所有獲利都如同廣告所言。他表示第一停車(Park First)提供讓投資人以125%的購買價格再賣出給市場的機會,但是否可以售出又是另一回事。

Neglect Assist法律事務所[4]的提姆瓦克斯(Tim Wixted)表示:投資機場停車位是完全沒有流動性的,更確切地說,這些停車位很有可能根本沒有可以轉賣的市場,他表示兩年的可笑保證投報率暗示著這個投資計畫註定毀滅而且失敗。

以第一倉儲(Store First)的案件來說,破產服務局表示,這些投資人被所謂的陌生開發,並說服他們把退休金轉去投資兩個退休投資,這兩個投資計畫再去投資倉儲空間,但破產服務局表示,就在關閉這個退休金計畫的信託之後,第一倉儲隨後把高達46%的資金以獎金的方式付給另一間公司。第一停車和第一倉儲總監托比惠特克(Toby Whittaker) 推說:無論是我,還是我任何一家公司,都跟設立或是經營這兩個退休投資規劃沒有任何的關係,他又表示總計16%的獎金是支付給仲介公司Trans Euro,是這仲介以這兩個退休金規劃的名義下令作決定,我完全不知道任何關於這160萬英鎊為何會不見。

根據投資人的受害團體提供的資訊,重度詐欺調查處(The Serious Fraud Office) [5]已經展開關於倉儲退休投資初步的約談,目前偵查進度重度詐欺調查處表示對外尚無可奉告。在這些養老金投資計畫中,總共1904萬英鎊中只有1304萬英鎊是曾經有投資在這些倉儲,然而最高級法院得知,保證8%的報酬並沒有被收到,而且大約有160萬英鎊的資金已經消失。惠特克先生則否認知道最初的投資總額。第一停車場(Park First)表示,投資者會得到所有權證明,同時停車位將會被某個停車場公司租回及管理。投資者必須購買格拉斯哥機場(Glasgow)一個20,000英鎊的停車位,才可以進入倫敦蓋威(Gatwick)機場停車場。

Neglect Assist法律事務所的瓦克斯先生說:第一停車以類似的操作方式以國外的土地或倉儲當標的物, 我們處理過這些案子的投資人已經有成千成萬的損失,由於該投資方案涉及個人的土地,它處於金管會基金信託法規(Financial Conduct Authority regulations on collective investment schemes)的管制之外。然而在三月份有一個針對海外土地投資的判決里程碑將可能改變這個現況,以Capital Alternatives的案例來說(另一間提供類似提供有問題投資方案的公司) 的判例表示類似這種投資方案,本質上就是一個集合投資計劃,並應受金管會的監督規範。律師也表示,這判決將有機會運用在其他的案件之上。

By 金融時報資深記者 Judith Evans

Translated By 先行全球投資 Shawn Yang


[1]英國四月退休金規劃改制:20154月之後英國超過55歲的退休人員可以更自由的運用自己的退休金,並且不用被規定一定要購買年金或是年金保險,此外透過分批提領退休金的方式大幅度的減少需繳交的賦稅。

[2]蓋威機場(Gatwick Airport):以航班量來說是倫敦的第二大機場(僅次於希斯洛機場) ,每小時約有55架航班起降,總共有兩個航廈(南航廈以及北航廈),占地約98百平方公尺,2014年約有38百萬的旅客透過這個機場飛往世界各地。

[3]破產服務局(Insolvency Service)是在英國政府Business Innovation and Skill之下的部門,大約有1700人分佈在全英國21個據點,專門提供協助給破產的個人或是公司法人。

[4]Negletc Assist為一個得獎的律師團隊,專門協助被誤導受騙的投資人,擅長於檢驗各種銀行、建築、使用執照相關的案件,並找出違約或是不合法的證據。

[5]重度詐欺調查處(The Serious Fraud Office,簡稱SFO): 為一個獨立的英國政府部門,只受英國總檢察長(The Attorney General)指揮以及監督,專門調查起訴詐欺、行賄或是貪汙,以保護社會。

[6] Financial Conduct Authority,簡稱FCA,英國金管會,對公開發售的基金債卷或是股票等的各項投資進行嚴格監督管理。


資料來源

金融時報

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Oct 14, 2015 新聞

私營建商永不可能解決英國住房不足問題

相信大部份人都會同意於英國現在正面臨住房供給不足的危機。在英國,想買一個家已經普遍成為太昂貴的夢想;一項最近的研究估計,英國的房產首購族將需要有41,000英鎊的年收入才有能力購買一個家,此估計數據是近乎全國全職薪水中位數的兩倍;然而,在倫敦的首購族則更需要多達77,000英鎊的年收入方可負擔買房。高房價的現象從首都漸漸蔓延到全國其他地區;因此,年輕人對於置產也感到越來越困難,但是房租卻也上漲得比通膨或是薪水還快。會有這樣的危機狀態並不稀奇,主因在於英國現今每年的新成屋產量是自20年代中期以來的最低點。在可預見的未來裡,粗估英國每年大約需要二十五萬的新成屋(此數據為目前建案量的兩倍),才能夠彌補住房供給的缺口。同時,除了面對房市中供給疲軟的現象,其它因素如:英國家庭數目增長、來自倫敦和其它市場的海外投資者的增加、以及實際收入提升等的介入,住房房產的需求在過去幾年都因此而持續上升。最近的政策也顯示了政府想要保障國民居住權的跡象;當中尤其以政府所推行的“幫你買”(Help to Buy) [1]和“租後買”(Rent to Own)[2]兩大補貼購屋者的政策為代表,其名稱將政府欲保障居住正義的企圖表露無遺。

倘若住房產量的供給是不足的,那麼實際房價在中期的上漲將主要取決於家庭數目以及實際收入的增長情況。房價漲幅可能比上述買方基本原則所預期的還要更高,主要原因在於住房是大多數人所持有最重要的資產。而住房的現行市值不僅因長期下來屋況的耗損度而定,購屋者所預期的資本收益也將是影響一大因素;這也意味著任何一個購屋者在購買屋之後都將自動轉換角色成為房市中拼死捍衛資產價值的護衛隊。此現象也造成政府在推行更多住房營造時感到棘手,但這景況普遍存在於任何一個房產市場;只是這樣的現象在別國的房產市場中所帶來的衝擊並沒有如此嚴重,主因在於其他國家擁有充足的土地和對住房建造許可有著較低的限制,然而英國卻非如此。位處倫敦通勤帶的薩里郡即是最佳例子,該地區因為住宅用地和建造許可的限制而產生了高爾夫球場比住房還多的情形。對英國大眾而言,這樣的景象或許並不陌生,但其中卻吐露出些許的耐人尋味。在土地被開發以及其地上物業被出售前,實際的土地資產所有人為開發營造商;雖然一般大眾對於開發營造商購地、養地的“儲蓄行為”之指控可能有些過分,但實際上這些開發營造商的確是比隨後而來的購屋者更不樂見其資產價值因快速開發而下降。因此,指望私人企業可以藉由積極開發住宅建案來解救英國房市供給危機的想法只是純粹的一廂情願而已。私人開發商絕不會在短期間內建造許多住房,因為這將造成其房產價值在實質上的衰退;高度需求和缺乏供給的市場現象才是他們會受益的環境,相對而言,一般民眾現在正處於期望房價下跌的時刻。換言之,除非民眾有耐心等到實際收入攀升到如房價一般高的那個時間點,否則購買一個屬於自己的家在現在仍然是一個遙不可及的夢想。

到底該如何處理長途通勤、低於水平的住房品質、以及僅年長者或富者持有房產比例增高等居住不正義現象所帶來的社會問題呢?房市中的經濟學家們提出了一個關於若干措施的合理共識:他們認為著手處理放寬申請住宅營建許可之限制為首要任務,因為這顯然是造成居住不正義的最大阻礙。另外,英國仍有許多土地尚未開發;實際上,英國的陸地面積只有5.4%的土地上有住宅和花園,全國總計也只有大約10%的土地面積是開發的。因此,超額需求而造成房價上漲的情況清楚地反映在已有建築許可證的土地上;舉一個極端的例子,以2010年位於劍橋繁榮精華區的農業用地來說,其一公頃市價價值為18,500英鎊,但是住宅用地的市價一公頃卻高達290萬英鎊 。所以,專家普遍認為土地規劃的法規需要放寬針對住宅發展營造的許可限制,這當中也包含實際實踐都市綠帶的規劃,避免大部分都市綠化區域都只是流於名稱。另一項由凱特Ÿ巴克女爵士(Dame Kate Barker)[3]所主張的措施則是認為政府應對當今住房的市價進行再一次的評估;藉由再次的房價評估,其房屋稅(council tax)將會反映市場價格並有效地成為針對土地所征收的土地稅。巴克女爵士還建議英國政府應發放補償金給那些因受到建築許可證限制而有不良影響的屋主,並且效法美國在房產出售後才徵收資本利得稅的做法。另一個選項則是減少或是廢除房屋銷售時所需支付的印花稅,因為印花稅只是資本的價格化卻也妨礙了社會的流動性。 即使以上措施都是相當明智的建議,但由於當中部分措施僅針對私人企業提出改善,所以這也使得政黨在選舉方面產生了風險且顯得失當。在過去,當政府大規模地興建住宅的時候房市中才會有足夠的新房來解決住房危機;事實顯示出政府的參與才是解決住房危機的關鍵。然而,即便屬於反對黨的英國工黨新任黨魁科賓(Jeremy Corbyn)在本週(即2015年十月第一週)亦表示支持一項關於政府參與住房營造的提案,政府興建住宅的政策仍然並非政策議程中的主流。此外,就連前任工黨黨魁米利班(Ed Miliband)所委任里昂爵士(Sir Michael Lyons)完成的2014 里昂回顧(2014 Lyons Review)[4]也主張政府應當建造某些私人開發商所不願意提供的特別住宅以填補此現象所造成“市場失靈”的利基。悲觀的是,當今英國政府勢必將不會實施任何關於建造足夠國宅的措施;唯一的替代方案可能將是由地方政府發行債券,而其利息將被反映在租金資助上。

總而言之,將住房視為資產的觀念不僅侷限了私營企業建構足夠房產量以解決住房危機的可能性,這也造就了高房價不斷出現的輪迴—那就是民眾所能預見的,未來資本收益越高,現在的房價也會隨之上揚。因此,房價上漲的趨勢就越趨向長期,當然市場上的房產持有者將對於任何導致資產價值縮水的措施越加強烈地反對。相當然爾,也沒有人希望再來一波的金融危機來打破高房價的惡性循環,所以政府、國家將必須再次大規模地投身建造住房的行列,畢竟市場機制和私人企業絕對不是解決英國住房危機的關鍵。

By 黛安Ÿ 科伊爾/刊於金融時報

Translated By 先行全球投資


作者簡歷:

黛安Ÿ 科伊爾(Diane Coyle)擁有美國哈佛大學經濟學博士及碩士學位。科伊爾在1985及1986年間擔任英國財政部顧問;她也曾擔任競爭事務委員會(Competition Commission)的一員,擔任委員期間她致力於自由貿易以及產業間競爭法則的維護。自2011年起,科伊爾在英國女王的委任下開始就任英國廣播公司信託基金(BBC Trust)之副主席,而該組織主要負責監管英國廣播公司(BBC)的日常營運以確立公信力。此外,她也是英國曼徹斯特大學(University of Manchester)的兼任教授,更曾出版多本經濟學範疇的著作。更而甚者,英國女王於2009年授予科伊爾大英帝國官佐勳章(the Most Excellent Order of the British Empire, OBE)以表揚其在英國經濟學領域的貢獻。


[1]“幫你買”(Help to Buy)為英國政府針對輔助英國住房首購族所進行的住宅權益貸款政策;其購屋房價可高達60萬英鎊,但購屋者必須為此房產的唯一持有人。另外,申請者僅需繳交房價之5%的金額作為保證金,並且向銀行申請抵押貸款以支付房價75%之金額,而剩餘的20%則由政府提供借款。

[2]“租後買“(Rent to Own)是英國政府於各地區針對年輕人購買房產所實行的另一福利政策;此政策中的房產之租賃期間被設定在六個月至五年不等,而申請人可以低於市價將近20%的租金租到全新的住房。在租賃期間,申請人亦可購買此房產的完整或是部分持有權;然而,申請人在租約到期時則需考量買下此房產的完整所有權或是離開。藉由提供明顯低於市價的租金,這一政策讓年收入至少有6萬英鎊的首購族(倫敦地區則是以年收入64,300英鎊為門檻)得以有存款可以買到部分的住房房產。

[3] 凱特Ÿ巴克女爵士(Dame Kate Barker)為一英國經濟學者,她曾任職於英國央行貨幣政策委員會,也經常針對英國房市以及健保制度等社會議題上向英國政府提出實際的建言;當中,巴克女爵士分別在2004年和2006年受政府委託所發表的兩篇報告更是對英國房市有著重要的影響。

[4] 2014 里昂回顧(2014 Lyons Review)是由英國里昂爵士(Sir Michael Lyons)針對住房問題所提供給英國工黨的完整論述;其主旨表示當今英國的住房危機是由於住宅用地的不足,而解決這項問題的關鍵則需要強而有力的政府領導,如此方能達成建造足夠的房產量以及健全的社區給下一代使用。


資料來源

金融時報

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Oct 13, 2015 新聞

BBC:移民太多,英國內政大臣表達想降低移民數量立場

英國內政大臣梅伊(Theresa May)於英國保守黨年會中發表了演說以表示其對於英國難民庇護政策上堅定的改革立場。梅伊承諾將減少接受難民的申請,並只收容來自世界各地衝突區域中“最為脆弱的”難民。在演說中,梅伊更表示大量的移民將破壞社會凝聚力

截至今年三月,英國的淨移民人數高達33萬人,此數據已創下歷史新高。而英國內政大臣面對如此龐大的數據則在英國保守黨年會提出:英國非常不需要現今如此高水平的淨移民人數,因為此現象所帶來的淨經濟效益充其量“趨近於零”。然而,梅伊的演說受到工商業團體的強批評;當中,英國企業董事協會(Institute of Directors, IoD)[1]更抨擊此演說為“不負責任的言論“。BBC 政治新聞助理主編史密斯(Norman Smith)也認為梅伊對於外來移民的評論是“極為冷酷”且“沒有轉圜”的。而早在這一片撻伐聲浪出現之前,英國首相卡麥隆(David Cameron)已表明贊同梅伊的說法。

所謂的“英式作法”

根據梅伊在舉行於曼徹斯特的保守黨年會中的演說,政策上原先為了提供在英國境內的難民妥善庇護之初衷已然失敗,而變質成為給“最富有、最幸運、及最有權力的”團體之獎勵。因此,她重申英國“永遠不會”採取歐盟對於難民的共同政策,並且承諾將採取“新的英式做法”;這當中包含了對於來自其他安穩國家的來訪者將採取更加嚴厲的待遇。她表示那些“已屏棄到其他地方尋求庇護機會的人們“將無法直接得到在英國居留的權利;相反地,梅伊保證將優先幫助”世界最危險區域中最為脆弱的人們“。伴隨著可收容難民的個人和機構登記資料的出爐,英國政府也將在明年頒佈有史以來第一份“年度難民庇護策略”。此策略是針對原先政策的徹底修正,當中新增了關於“安全回歸評估”的新制度,這項制度主旨在於幫助尋求庇護者得以在其國家評估轉為安全時順利歸國,並且利用替代的身份證明文件來完整移交因無護照而無法尋求庇護的難民。

另外,梅伊更表明難民不應該與經濟移民“混為一談“;她進一步指出”尋求更好生活的渴望完全可以被理解,“然而“任何一個國家能夠和所應該負擔的移民都有一定限度“。因此,對於移民政策的控管是必須的;她表示”當移民數量過高而變遷的腳步也過快,將導致無法建立一個具有凝聚力的社會。學校和醫院以及其他核心基礎建設(例如住宅以及交通)也將難以負荷。“ 再一方面,英國社會的工資也因為過多的移民湧入而被壓低,有些人甚至“被迫失業“;梅伊補述“就算英國有能力處理大量移民所帶來的種種後果,英國仍然不需要每年數十萬的淨移民人數。”當然,梅伊也認為移民可以填補英國的某些技術短缺,但是她亦指出“並非每一個來到英國的人都是有經驗的電氣技師、工程師或是醫師。”她進一步提出資料顯示“高移民人數在經濟和財政上所帶來的淨值效益充其量是近乎於零”,也就是說“在過去十年中,英國所經歷的移民規模對於國家利益是毫無貢獻的。”

面對眾多輿論的撻伐,梅伊則以針對學生簽證的發放限縮作為反擊。她表示“過多的”學生在簽證過期後仍滯留英國,因此她更強烈表態“我將不在乎大學派來的遊說團體將如何評論,法規一定會執行到底。學生,我們歡迎;滯留者,請回。而大學必須做到這一點“。針對梅伊的說法,英國企業董事協會主任沃克(Simon Walker) 指出他對於內政大臣如此“不負責的言論且迎合反對移民的觀點感到錯愕”。沃克更加以表示梅伊的演說“只是另一個顯現出內政大臣將內部黨務擺在國家發展利益之前的例子,其做法將驅逐全球最優秀頂尖的人才而變相幫助我國在經濟發展上的競爭對手;而關於移民搶走就業機會的迷思更是無稽之談。”。此外,英國工業聯合會(Confederation of British Industry, CBI)[2]主任克里德蘭(John Cridland)BBC Radio 4The World at One 廣播節目中指出:政府的新移民方針將對專業的移民勞工產生不利,而這些移民實際上“大大地厚實了英國的整體經濟實力“。

除了來自工商團體的反對聲浪,許多國際NGO組織也對於梅伊之言論提出不滿。難民事務委員會(Refugee Council)[3]執行長雷恩(Maurice Wren)也表明對於難民庇護政策的改變感到“徹底的心寒“:他表示”成為難民並不只是窮人或是弱者的特權“。國際特赦組織(Amnesty International) [4]亦認為梅伊的提案將“造成絕望的人越來越難得到他們所需要的保護”。另一方面,在野黨派也對於執政黨的新移民方針提出嚴正批評。當中,英國工黨影子內閣中的內政大臣柏南(Andy Burnham)認定梅伊的演說是“引人誤解且食古不化的”;而英國獨立黨(United Kingdom Independence Party, UKIP)[5]更是譴責執政的保守黨只是將新的移民政策作為一“無實質目標的宣傳噱頭”。然而,英國Migration Watch智庫(Migration Watch think tank)[6]主席格林男爵(Andrew Green, Baron Green of Deddington)則認為梅伊的言論是一個“極為勇敢的演說”,他補充說明道:“移民及難民問題是現在公眾最關心的議題,梅伊則坦白果斷地表達了大眾的心聲。”

英國首相卡麥隆雖承認政府未能達成降低淨移民人數至十萬的目標,他卻將此缺失歸咎於從歐盟內部所來的大規模移民潮。卡麥隆在接受BBC Radio 4 Today 節目的專訪中表明他贊同梅伊針對移民政策上的看法;他表示“在過於龐大的移民數量影響下,整合新到來的移民是更加的艱巨。“首相卡麥隆也借此機會再次呼應梅伊的演說;他對於英國已經儼然建立“當今全球最成功的多元種族、民族的民主社會”而感到”極為驕傲“;然而,“為了建構一個完善、成功的社會,我們必須確定有足夠的學校和不擁擠的醫院”。

根據八月所公佈的最新數據,英國所接受來自歐盟的淨移民人數為183,000人,是自20143月以來增加了53,000人;而來自歐盟以外國家的淨移民人數仍佔相對多數,在今年增加至為19,6000人,相較於前一年多了39,000人。面對如此龐大的必要及非必要移民或難民庇護人數,卡麥隆的內閣勢必將持續陷於追求內政發展和人道救援相互平衡的兩難。

By BBC News

Translated By 先行全球投資


[1]英國企業董事協會(Institute of Directors, IoD)1903年成立,此專業組織提供公司經營者、資深企業董事以及實業家一個交流平台。它的正式會員數多達34,500人,遍佈在各種規模和各種類型的產業中;因此此協會的人脈以及評論都對英國政經環境俱有相當大的影響力。

[2]英國工業聯合會(Confederation of British Industry, CBI)為英國一非營利的工商團體,其成員包含企業、大學、及公共機構,其成立主旨在於代表英國企業向各國政府及國際組織進行商業溝通;另外,此會在全球都設有據點,當中包含倫敦、北京、布魯塞爾、紐約、新德里以及華盛頓特區。

[3]難民事務委員會(Refugee Council)是專精於難民及庇護議題的英國非政府組織;此組織是由British Council for Aid to Refugees (BCAR)以及Standing Conference on Refugees (SCOR)1981年所合併而成。

[4]國際特赦組織(Amnesty International)創立於1961,為一非政府組織,該組織主要致力於人權監察維護以及全球政策倡議;其對國際人權的卓越貢獻以及不受任何宗教、政府或政治派系支配的中立原則促使其獲頒1977年諾貝爾和平奬以及1978年聯合國人權獎。

[5]英國獨立黨(United Kingdom Independence Party, UKIP)目前為英國第三大黨,其推動的主要理念為英國退出歐盟。

[6]英國Migration Watch智庫(Migration Watch think tank)由格林男爵(Andrew Green, Baron Green of Deddington)所創立,主要專注於針對移民和難民議題的研究;此組織自稱為一非政府且獨立機構,但仍有評論將其歸類為右翼壓力團體。


資料來源

BBC News. 2015. Theresa May Pledges Asylum Reform and Immigration Crackdown. [online]


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Oct 12, 2015 新聞

英國房市持續上揚

根據多份報告顯示,英國房地產市場在一片供不應求的狀態中再次加速漲勢。

英國皇家特許測量師學會(the Royal Institution of Chartered Surveyors, Rics)[1]對於今年房價成長的預測調查也重新評估,自原先預估成長幅度的3%加倍調幅至6%;此機構並表明其會員所登記的平均未出售房產量創下了三十年來的歷史新低。英國皇家特許測量師學會首席經濟學者魯賓遜(Simon Rubinsohn)也指出:伴隨著自2014下半年一段時間的持續性放緩後,房價上漲的趨勢在過去七個月中都持續地在加速成長。他還表示“不論這樣的漲勢對於希望可以進場的買家而言有多麼難受,我們仍然聽聞許多會員們對於能夠再找到可取代他們已出售房產的標的物感到十分地困難,而這樣的情況也充分的反映了這股因供需不平衡而產生的房價漲勢將延續到明年。”另外,該學會在本次調查中所發表的月度房價指數也在八月(即20158月)攀升至十五個月以來的新高點;調查中指出超過53%的受訪者表示房產交易所得淨餘額上漲的現象正在英國全境蔓延。對此調查結果,該學會也預測房價上漲的現象將在未來幾個月英國國家統計署(the Office for National Statistics, ONS)[2]和精華區房東所公布的房價數據中越來越顯著。更重要的是,此項調查從頭完整記錄了房產購買及交易的過程,因此其調查結果也被認定為市場上不容忽視的領導指標之一。

此外,英國哈利法克斯銀行(Halifax Bank)[3]也在本週四(即2015910日)表示房價上漲之年增長率已在今年八月達到9%。然而,哈利法克斯銀行所提供之房價上漲數據是目前眾多機構中攀升最快速的;相反地,其競爭對手全英房屋抵押貸款協會(Nationwide Building Society)[4]則相對保守地公布今年七月的房價上漲之年增長率僅3.2%。另外由LSL Property Services/Acadata[5]所提供的資料則是表現出和哈利法克斯銀行相似的景況,其數據顯示英格蘭和威爾斯地區的平均房價在今年八月時升漲1,900英鎊,此現象為英國房產市場十二個月以來最快速的漲幅。而面對如此快速的房價增長,隸屬於LSL Property Services[6]旗下兩房產經紀公司Reeds RainsYour Move之經理吉爾(Adrian Gill)則表示當今英國房產市場的這一股漲勢一切都在“穩定地掌控中“。

更而甚者,哈利法克斯銀行房產經濟學者埃利斯(Martin Ellis)亦呼應了英國皇家特許測量師學會所發表的調查結果,該調查總結顯示出市場上中古房屋產量的短缺推高了市場價格;他更進一步補充“由於受到市場上持續增強的需求和極為有限的供給兩相抗衡的影響,房價上漲的趨勢在短期內將持續強勁地增長。”該行更指出現行的超低利率意味著購買一套三房的房屋單位之相關月平均支出將比一般所支付的月租金少了56鎊。由此現象可知,隨著低利率所釋放的利多將加深投資者的購屋意願,這也勢必促使房價上漲並進而帶來英國房市的景氣回溫。

Translated By 先行全球投資


[1]英國皇家特許測量師學會(the Royal Institution of Chartered Surveyors, Rics)為全球廣為推崇的權威機構,主要致力於國際性或區域性不動產市場及其相關各專業發展的研究。此學會不僅與國際其他專業組織有著密切合作,其圖書館(RICS圖書館)更是全球最大地產物業類資料庫。另外,該學會在全球的會員總數大約有十二萬人,而會員的專業領域不僅僅侷限於不動產物業方面,藝術品估價、建築營造監管、環境評估、礦業及廢物管理等領域都涵蓋於此學會所設的十七個專業委員會中。

[2]英國國家統計署 (the Office for National Statistics, ONS)是由原中央統計署、人口普查和掉查署於1996年所組成,該機構為一獨立機構,直屬於英國國會而非內閣。

[3]哈利法克斯銀行(Halifax Bank)創立於1853年,是英國最大的房貸及儲蓄銀行;該行於2006年與蘇格蘭銀行合併,而組成了蘇格蘭哈利法克斯銀行(Halifax Bank of Scotland, HBOS)之體系。而此銀行體系更在2009年被英國勞埃德銀行集團(Lloyds Banking Group)所收購。

[4]全英房屋抵押貸款協會(Nationwide Building Society)是英國一中立組織,亦是全球最大的建屋互助會。此組織為英國第二大提供抵押貸款及存款帳戶的主要機構,其業務主旨在於為會員提供各項資助購屋的金融服務,而其服務模式與一般個人或商業銀行相同。

[5] LSL Property Services/Acadata為英國一專精於房產研究的顧問單位,該單位前身為Acadata;在2003年其前身單位率先在業界引用官方數據建立完整的房價數據資料庫,而LSL Property Services則在2010年重新整合並創建LSL Property Services/Acadata以提供市場瞭解英國主要房產價格的各項指數研究。

[6]LSL Property Services是英國第二大房產物業集團,該集團旗下擁有許多子公司(包含Reeds RainsYour Move、以及e.surv Charted Surveyors),而其子公司的服務主要在於提供投資者及房屋出租者貸款、估價、資產管理等顧問服務。


資料來源

英國金融時報

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Oct 05, 2015 觀點

英國不動產投資筆記 2-海外置產陷阱多,要如何挑選投資?

台灣房市低迷,海外不動產投資盛行,亮眼的投資表現背後隱藏許多風險,先行全球投資提醒投資人海外投資幾個較少被討論到的原則,提供給大家參考。

一、沒有什麼保證是真的有實質意義的:雷曼兄弟的保證都可以跳票,我們還要相信建商或是你的仲介嗎?真正可以實踐保證的唯有市場行情,有市場行情房子才會有這個價值,因此在做投資前,請先確認你的投資顧問至少三年以上的在地經驗並且對當地市場做足了功課。介紹你投資的人自己都不清楚,你還要相信他的建議這投資,那一定鐵輸的。

就拿英國學生宿舍來說,前些時候有一個案件叫做summer berry總價大約200萬,建商開出保證10年10%的投報率,前三年租金還先給你,聽其來很好康吧!首先是任何有在英國找過房子的人,上網查一下就知道現在投報率不可能到10%,這個建案的問題還不止如此,事實上2012年時就曾用另一個名字販售過,只賣大約130萬台幣,不到兩年就改名以200萬的價格賣來中港台市場,更誇張的是,這案件兩年前就因為防火規格有問題,不能使用,整棟學生宿舍根本不能出租。特製化學生宿舍(PBSA)不是不好,我自己也有買,念書的時候論文也有寫過,只是真的挑的時候要謹慎,基本上建商的歷史沒有10年,不是當地信用好的建商我們根本不會接。

二、市場透明度:先進國家最好的地方就是市場透明度高,比如英國美國雖然他們遠在5000英哩之外,透過網路你能夠找到的資訊,絕對超過你親自跑一趟東協的國家,實價登錄、政府報告、頂尖房地產顧問公司報告,租金表現、平均漲幅;甚至是建商的財報、歷史紀錄、董事在位時間在短短幾分鐘都可以用鍵盤敲出來。

三、尊重海外投資專業:很多台灣的大老闆們都有一套投資房地產的勝利心法,對我們來說,讓客戶獲利常常不是最大的問題,難處是他們不願意放下自己的台灣經驗,建康的投資心態應該是穩健的降低風險而不是一昧的追求炒房高獲利。天底下沒有這麼好的事,給你一年20%的獲利又同時很安全,想要高獲利,請去投資股票、期貨,甚至是未上市股票搞不好還安全點,也常常聽到有人說去東協投資豪宅租給當地的外商,我很好奇當地哪來這麼多外商跟你炒房價,與其去東協買一個房子租給外國人,為何不考慮直接去英國買一個房子租給當地通通都是外國人,重點是進價(房價)還差不多。

四、國家的建照核發制度,看到這邊可能大家都累了,但是我必須強調這點非常的重要,任何一位有一點房地產Sense的朋友都知道房地產最怕過度供給(像台灣) ,過度供給造成的傷害比人口減少或是老化更嚴重,會從根本摧毀市場,而先進國的好處就是建照的核發非常小心,政府會嚴密的監控,許多研究也指出英國房地產供給這麼嚴重的不足就是建照的審核程序太繁瑣。新興國家常常一開始因為需求過剩,造成價格攀升,而房地產又不是一般商品,市場有需求就可以馬上出貨,蓋房子要時間嘛!這些建商認為有利可圖,開始發了瘋的拼命蓋,蓋的過程中一樣因為生產需要時間所以不知到市場可能飽合了,還拼命蓋,等到快蓋好才知道已經沒有需求支撐,這時候也來不及了因為錢都砸了只好硬著頭皮蓋好,最後買到接手的人,很有可能就是最後一隻老鼠,要預防這種情形只能靠政府把關,這幾年海外置產很熱門的東協國家,很有可能步入台灣後塵,一開始的供不應求,在這年大量的核照建設早就超額供給。房子最終還是要給人住的,沒有人住,那價值何在?

有實際的需求才是不動產投資最重要的,最近幫客戶找物件,英國倫敦東一區二手國宅,五房的房子看來有點舊舊的,要找五個房客分租,一天,80幾個人來看房,你見過這種市場嗎?

By 先行全球投資 Shawn Yang

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Oct 02, 2015 新聞

The Guardian:高收入增長將迫使英國央行升息

根據英國國家統計署 (the Office for National Statistics, ONS)[1]之數據,英國的實際家庭可支配收入在今年第二季中攀升至3.7%之年利率。在官方數據指出此生活水平指標正以五年來最快的利率增長後,英國央行(the Bank of England, BoE 亦即英格蘭銀行)則面臨了與日俱增的升息壓力。

來自國家統計署的數據顯示出,英國的實際家庭可支配收入在考量了消費能力受到通膨、稅收以及政府補助金的影響後,仍然在2015年第二季以年利率3.7%持續增長。在國民經濟核算的第三次修正中,英國國家統計署更指出石油天然氣的反升生產伴隨著礦業的復甦是促成自今年第一季以來經濟成長的主因,而健康成長的都市收益也為英國經濟帶來了光明的前景,這也造就英國在七大工業國組織(G7)[2]中的經濟成長位居第二,僅次於美國。此外,英國自今年第一季起,家庭支出的季度增長受到實際家庭可支配收入紮實的2%成長所支持,因而得以自0.7% 向上微調至0.8%。對此,英國央行認為薪資收入增長將導致通貨膨脹加速;為了因應種種薪資和生產力升高的跡象,英國央行亦暗示了在明年春天即將升息的打算。英國央行總裁卡尼(Mark Carney)於本月(即2015年9月)表示:實際家庭可支配收入的上升意味著央行對於利率政策的下一步極可能是升息。

然而,分析師卻提出警告並指出英國經濟在今年春季及初夏的強健表現可能只是一個相對高點,用來顯示其對於全球經濟成長而衝擊國內貿易和就業市場的恐懼。最近一項報告也指出官方所公佈的薪資數據可能僅為提高退休金而誇大的結果;英國 Resolution Foundation[3]發現透過填補最終薪資計劃的資金赤字即可達成相當於一個百分點的薪資增長;換言之,薪資數據的成長實際上反映在目前退休者的所得。

此外,英國 IHS Global Insight[4]首席經濟學者阿徹(Howard Archer)表示:升息的決策取決於英國的經濟成長將如何在未來幾個月中站穩腳步以面對全球經濟成長所帶來的衝擊;而這些衝擊包含了中國經濟發展的趨緩、金融市場的波動、當今疲弱頹軟的原油及商品市場導致的國內通膨、以及英國國內盈利增長和生產力發展的情形。他還表示“英鎊的表現也將是一個重要的決策因素;英鎊的走強將帶來更多對英國經濟成長和通貨膨脹的潛在性消沈影響。”英國德勤會計師事務所(Deloitte)首席經濟學家史都華(Ian Stewart)則表明“低通貨膨脹、廉價貨幣和工資提升已經使英國消費者重新充滿活力。由於製造業產出的放緩,這樣的消費復甦雖佔據近乎英國總體經濟的三分之二,它仍然並非政策制定者所希冀的絕佳平衡;然而,消費支出的上升卻也成為了英國在經濟復甦過程中用來對抗全球性經濟衰退的最佳保障。”英國 Capital Economics[5]經濟學者霍林思沃斯 (Paul Hollingsworth)也樂觀地認為英國經濟將在今年下半年反彈為升。他指出“雖然最新的商業調查顯示經濟成長可能在第三季減緩,我們仍預期這只是暫時的。再者,雖然受到商業投資率下修的部分抵消影響(商業投資率在上季中上升了1.6%而非2.9%),淨貿易量的成長仍被修正為更高。”而根據資料顯示,在上一季中,英國對世界各國的貿易出口總值及進口總值之差額從今年一月至三月所佔國內生產毛額的5.2%掉至僅剩3.6%。

而在面對英國央行升息與否的一片熱烈討論中,英國財政部發言人則是表明“英國國家統計署所公佈的新數據顯示出英國在2013及2014年是七大工業國組織中成長最快速的經濟體。伴隨著家庭收入比起去年同期實質成長了3.3%以及自九〇年代末以來最小的貿易赤字,這些現象都證明了我們確保經濟復甦的長期計劃已奠定了經濟走強的基礎;然而我們仍然面臨了全球經濟所帶來的危機,因此我們需要持續秉持我們的長期計劃以建立一個有彈性且迅速恢復精力的經濟。”此項重申也再一次凸顯出英國央行在面對國內外經濟走勢所需面臨的升息挑戰。

Translate By 先行全球投資


[1]英國國家統計署 (the Office for National Statistics, ONS)是由原中央統計署、人口普查和調查署於1996年所組成,該機構為一獨立機構,直屬於英國國會而非內閣。

[2]七大工業國組織(G7)是當今全球七大工業領袖國的聯盟,當中包含了法國、美國、德國、英國、日本、義大利、加拿大。過去稱為八大工業國組織(G8),但俄羅斯在2014年佔領克里米亞而被凍結會籍至今,因而使該組織重新恢復回七大工業國組織。另外,歐盟為該組織非正式會員。

[3] Resolution Foundation為一英國獨立智庫,其致力於改善英國中低收入戶家庭之生活水平;此智庫發表專業的分析研究並且提出政策性的改善方案以凸顯英國社會中低收入階級所面臨的社會及民生問題。

[4] IHS Global Insight為全球最大的金融、經濟分析機構之一,該機構不僅提供即時政經報導及產業研究報告,它亦建構了全球經濟、金融、產業、貿易數據資料庫;其影響力遍佈全球。

[5] Capital Economics為英國一研究全球總體經濟之公司,其針對金融市場、商品貿易、產業消費的分析研究在業界中具有一定的影響力。


資料來源

The Guardian. 2015. Strong Income Growth Puts Pressure on BoE to Raise Interest Rates [online]


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Oct 01, 2015 新聞

利物浦市中心青年人口成長四倍

城市中心智庫(Think tank Centre for cities)[1]最新的英國城市研究報告指出在市中心居住的人口數在2001及2011之間成長了兩倍。利物浦市中心的人口在2001至2011年間成長了超過兩倍之多,事實上讓人口的大幅成長的因素並不是因為學生而是一大群年輕上班族的遷入。

根據城市中心智庫報告指出2011年一半以上的城市住民年齡大概於22至29歲之間,主要原因為工作量的需求造成居住人口激增。而紐卡索和雪菲爾市中心的人口增長則以學生為主,地方政府也已經開始關切並將持續監控實際供需狀況,防範過度供給的發生。

7月22日發佈的“市中心狀況報告”表示本世紀以來,由於大量年輕人口的移入,造成這些城市的市中心蓬勃發展,根據報告內容光是2001年和2011年之間22-29歲住在市中心的人口就有將近四倍的成長,以市中心總人口的角度來看上升幅度高達160%。這已經是英格蘭各大城市普遍的趨勢,但報告中更細指出,在某些地方,像是雪菲爾和紐卡索,這些成長比較可能來自於學生人口,但在其他的城市像曼城、利物浦,它們則更可能是因為年輕的工作人口。生活機能及便利性讓這些人們很樂意支付更高的租金來居住在市中心,比方步行就能夠去上班,更靠近藝文景點、商店還有餐廳,而生活周遭人際交友群都是同樣的年輕單身貴族。本研究是根據2011的戶口普查及學生宿舍成長量,而在下週城市計劃開始之前會有一項建案(在Oldham有一個六層樓的學生公寓建案)勢必將會造成利物浦學生在市中心的人口再度增加。

城市中心智庫執行長Alexandra Jones表示:不管自然人口如何成長,城市規劃者需要對目前上班族及學生人口狀況加以管理與規劃。目前有許多關於未來鬧區的爭論,而這份報告揭露的是,我們需要重新檢視市中心,是否帶給人們優質的生活環境和工作機會,以及提供人們消費的地方。更重要的是在於該地區是否有足夠的房子以及附近運輸交通、公共設施的發展。

“政策制定者不能視人口復甦能讓市中心機能相對提升,這需要得到政府持續的支持與協助,然而,在這不景氣的時代,持續在大都市生活的人口成長,不只對各別城市成長有很大幫助對於國家整體發展也是相當重要的,因為較強的都會區經濟體將對國家財政產生更多的經濟收入。這應該是政府優先處理的事務,應該幫助增加籌備城市的成長基金,進而為市中心的居民改善公共建設,帶來更優質的生活環境及品質。

Translate By 先行全球投資 Shawn Yang


[1] Think tank Centre for Cities ‘’城市中心智庫’’成立於2005年為一個獨立且非黨派的研究慈善機構,是第一個窗口號召英國及國際決策者合作設法理解且改善英國城市的法人機構,此機構主要目標是了解英國各城市經濟增長變化的關鍵,並加以開發研究,實際運用在規劃城市及制定政策上來達到市中心的經濟成長。


資料來源

Liverpool ECHO -Huge rise in Liverpool city centre living fuelled by work - not students(On Line)

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Sep 24, 2015 觀點

獲利殺手-貨幣貶值

最近許多朋友都發現會開始發現到手上握有的外幣或是台幣每天都在跌,有一位朋友,經商多年,努力經營,也算是累積了一些財富,前些時候發現台幣在跌的時候很快地將手上的台幣換成人民幣,結果人民幣在9月份亦是無預警的大跌,那位朋友當然欲哭無淚,財富瞬間縮水⋯

這波亞洲貨幣貶值潮源自於各國出口大幅衰退而起,以製造業為主的亞洲國家將會透過貨幣貶值來增加出口,而貨幣貶值方式雖然可以提振出口,但是對於進口國外原物料和機器就相對提高成本,是一把兩面刃,目前還無法預測亞洲貨幣會貶值到什麼程度,但可以確定的是民眾手上的各種貨幣越來越不值錢了,這確實反映了亞洲經濟的現況,中國經濟成長力道趨緩,嚴重的影響到週邊過度仰賴中國進出口的國家經濟狀態。而反觀為了抑制國內通膨,英國央行長卡尼前一陣子才表示英國升息是必然會進行的計劃,同時也呼應美國聯準會預計升息的表態,這清楚的釋出訊號,明白點出他們的經濟情況相對好,也呼應了世界景氣循環的大原則。

以現階段亞洲經濟狀況不明朗之際,近年許多投資人因為投資一些製造業大國像是日本、馬來西亞、泰國等國家,雖然表面看起來有收到租金或是房價有成長,但也因為貨幣貶值就都完全抵消掉了原本得到的利益,再加上有些購買的物件因為買在新的規劃區,但經濟發展遲緩導致無人承接,即使空有房價但是可能遇到無人租屋的風險。

因此先行全球投資提醒投資朋友們,盡可能分散風險,就算當下沒有投資海外房地產的計劃,也建議購買強勢外幣,美金定存就是不錯的選擇,至少避掉這一波貶值,不要什麼錢也沒花財富就蒸發了。而若以好的投資標的來說,先行全球投資建議投資人投資任何產品時要眼光放長遠一點評估好風險和確認報酬實踐可能性,務求清楚掌握報酬率和風險管控,投資組合盡量以穩健成長的標的為主,在這局勢多變的時代方為最佳的理財之道。

By 先行全球投資 Peter Hsieh

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Sep 22, 2015 觀點

城市導覽-諾丁漢

“舊市場廣場的繁榮反映著諾丁漢的發展,已不見過去工業城的影子取而代之的是觀光、購物和時尚中心。”

諾丁漢於英國中部英格蘭東密德蘭 (East MidLands) 諾丁漢郡(Nottinghamshire),公元四世紀開始就有人開始居住,11世紀諾丁漢城堡的興建確保了諾丁漢的城市地位,但工業革命時才真正開始帶動了整體的發展,外來人口大量移入,諾丁漢在英國工業革命占有重要地位,曾經是英國的紡織中心以出產蕾絲聞名於世,爾後隨著紡織業的外移而轉型,如今仍然持續影響著英國,包含諾丁漢雪伍德森林羅賓漢的傳說、英國最大連鎖藥妝Boot、世界知名時尚品牌Paul Smith和Raleigh Bike全都來自於諾丁漢,菸草工業和觀光業是成是重要收入之一,其中觀光業總體收入占有全英國第六。

諾丁漢在英國為英國除倫敦之外第二大貿易集散地,英國第五大購物城,從車站旁的Broadmash購物中心延伸到市中心Victoria Centre的路程中,擠滿了各式商鋪和百貨公司,市中心的舊市場廣場,現在已經轉型為假日市集,成為休閒娛樂的好去處。

根據政府科學辦公事 (Government Office for Science) 城市人口數量報告來看,諾丁漢人口英國排名第十一,市中心共30.6萬人,加上都會區人口共有73.3萬人,為全英國第九大都會區,英國本地白人有65.4%,印巴人8.7%,亞洲人4.1%。

諾丁漢內擁有兩所英國知名大學:諾丁漢大學(University of Nottingham)和諾丁漢特倫特大學(Nottingham Trent University)支撐當地學生市場,學生人數分別擁有3.4萬和2.8萬名學生共6.2萬造就當地租屋大量需求。目前市中心學生宿舍供給不足,使得許多市中心原先規劃為商用大樓的建築陸陸續續轉型為學生宿舍,而這波”學生商機”將會繼續持續吸引建商投資。

By先行全球投資 Peter Hsieh


參考資料

Prinvest UK. 2015. Nottingham Population 2015 [online]

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Sep 11, 2015 新聞

BBC:倫敦船屋-極度供需不平衡造就的住屋奇觀

去英國觀光時很容易在運河上看到停著一艘艘美美的船屋,想像著在船屋愜意的生活雖時時可以親水、釣魚、曬曬太陽,但會有這種住屋形式,似乎是反映了某些現實狀態,而不僅只是因為喜歡這樣生活方式而已。

“船屋大概是唯一能夠有機會在倫敦找到可以住得起的房子。” 英國慈善公益機構Shelter

BBC調查在大倫敦地區只有43間物件相較於平均財富水平來說是可以負擔的,其中有4間是船屋,1間是活動式房屋,這43間只占整體倫敦房屋市場的0.1%。調查數據主要以收入和貸款成數為基準,結果顯示約有80%英格蘭地區房地產對於一般大眾第一次購屋者來說是無法負擔的。

一艘英式船屋售價大約£16.5萬英鎊(約台幣825萬),而一間活動式房屋大約£12.5萬英鎊(約台幣625萬),看似價格所費不貲,但是相較於大倫敦地區2015年8月份平均房價£60.6萬英鎊(台幣3034萬)來說相對便宜,而在倫敦某些區域來說甚至幾乎沒有可以負擔的房子在市場上販售,包含倫敦東北方切爾姆斯福德(Chelmsford),倫敦西北方沃特福德(Watford),倫敦東方格雷夫森德(Gravesend)。

根據政府調查,在過去5年之間船屋總量增加了50%,對於一般大眾來說花825萬台幣購買船屋就可以住在倫敦市中心來說是算是非常值得的投資,但是船屋還是有許多需要負擔的額外開銷和缺點,包含每年執照費、船上的私人物品安全性、廁所排泄物和垃圾處理方式以及兩週內必須移動到其他地點的規定,但是相較於倫敦房地產的高售價和高租金來說,透過船屋擁有屬於自己在倫敦市中心的空間來說再好也不過。目前在倫敦有大約已經1萬人住在船屋中,而未來船屋的數量照目前情況看起來勢必會繼續上升。

By 先行全球投資 Peter Hsieh


參考資料

BBC News. 2015. House boats among the few affordable homes in London, says charity [online]

BBC News. 2015. Are houseboats congesting London canals? [online]

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Sep 10, 2015 新聞

BBC:漲不停的倫敦房地產

英國倫敦房地產一年漲幅增值一千億英鎊,相當於越南一年GDP,倫敦房地產已經成為海外投資客首選 (BBC News)。當台灣房市因為新稅制呈現一片死寂時,倫敦看似房市仍然一枝獨秀,翻開英國最大地產網站Rightmove的2015年8月份資料顯示,倫敦從2014年8月至2015年8月一年時間已經漲7.3%,但是在亮眼成績的背後逐漸出現產生社會問題。

“我鄰居家的兩個孩子,女兒傑西卡21歲,高職畢業後做保姆,仍住在父母家。兒子賽門28歲,大學畢業後一直沒有找到合適的工作,也仍和父母同住。傑西卡有工作收入低,躲在父母屋簷下賺頭期款。賽門沒工作吃救濟,看不到買房前景在父母家「蝸居」。”

根據英國國家統計局數字,在2013年英國超過330萬的成年人(20~34歲)仍然和父母同住。

該住房的人買不起房~!!!

2009~2013年四年之間,倫敦房價平均漲56.3%,去年一年漲幅是全國平均一倍,以總體看起來,倫敦房價的攀升是需求大於供給的結果,而現在第一次買房的倫敦人,頭期款最少要有7萬英鎊,那倫敦房子都被誰買去? 外國投資客?

買房的人不急住~!!!

根據較合理的估計,倫敦新建屋有70%被外國人買去,英國透明公開的資訊、完善的法律機制和投資安全性一直以來在房地產市場有良好的表現,因此成為國際買家首選,較貼切的說法,”倫敦房產已經成為國際儲蓄貨幣”。國際資金注入英國房地產有幾種原因,第一,本國的政治、社會狀況不明朗;第二,國際富豪的資金海外分散風險;第三,歐元區的金融動盪導致資金流入英國;最後,外國罪犯勢力洗錢也是另外一項要素,根據以上幾點可以歸納出包含有俄羅斯、中國、香港、希臘、義大利、中東等國家的資金流入,有些統計資料顯示,外國人在倫敦買的房子中有一半都空著沒人住。

倫敦的房地產現況是極大的需求大於供給,但是新建的物件對於本地有住屋需求的英國人來說根本買不起,而不買房的後果就是看著房被外國人買走而繼續抬升價格。專門為無家可歸者提供避難所的慈善機構Shelter,也在2015年年初剛發佈的報告稱,英格蘭大部分房地產已經不再是一般普通收入家庭能夠買得起的。

但是無論是股市還是房市,任何投資商品都會有泡沫化風險,以現階段來說沒有任何地產公司可以預測倫敦的房地產會漲到何時,但先行全球還是要建議投資朋友,要審慎評估自己所購買海外不動產物件的風險。

By 先行全球投資 Peter Hsieh


參考資料

BBC News. 2014. 漫話英倫:倫敦房產——新國際儲備貨幣 [online]

BBC News. 2015. 英國房價重回上行線 倫敦買房夢更飄渺 [online]

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Sep 09, 2015 新聞

曼徹斯特西方新河岸走廊 - 奧德薩河岸造鎮計畫

英國近年許多都會區因為經濟蓬勃發展,而原先的腹地不夠大,老市區向外擴張於是許多都市更新計劃就紛紛推出,位於大曼徹斯特都會區中的衛星城市索爾福德就是個典型的例子,現今在這裡許多都市計畫如火如荼的在進行中,除了西邊的媒體城(MediaCityUK)計畫,以及曼城北方的格林蓋特(Greengate)金融區知名度很高之外,事實上在這兩個都市計畫之間,還有另外一個造鎮計畫也在進行中,今天要跟各位談的就是奧德薩河岸(Ordsall Riverside)新市鎮計畫。

從2005年就提出共計30公頃的奧德薩河岸走廊造鎮計畫,從西邊的MediaCityUK沿著奧德薩路(Ordsall Lane)和艾威爾河(River Irwell)到攝政王橋(regent bridge)的一大塊狹長河和土地。整體規劃將會以綜合開發用地的方式來充分利用艾威爾河(River Irwell)的天然資源,透過河岸旁的住宅區域和河流達成永續發展的目的。索爾福德市政府(Salford City Council)和索爾福德中央都更公司(Central Salford Urban Regeneration Company)委託都市倡議公司(Urban Initiatives)協助計畫這次都更案。

“索爾福德奧德薩河岸(Ordsall Riverside)將總體規劃為一個嶄新的住宅區,目的在於避免各自的發展,創造一個充滿活力的混合使用的濱水區不僅提供就業機會也給居民一個河岸的生活願景。”----Urban Initiatives負責人 雨果 諾埃爾 (Hugo Nowell)

以下整理出計劃中幾項重大建設列表:

• 一座行人專用橋-康恩布鲁克橋(Cornbrook Bridge)連接河岸公共區域奧德薩廣場(Ordsall Place)和康恩布魯克輕軌站(Cornbrook Metrolink station)

• 一座河濱公園-奧德薩港邊公園(Ordsall Quayside)提供居民一個假日休閒場所

• 原先做為工業用地,改成重工、商、住宅混和用地

• 創造河岸高品質的住宅區域

• 結合MediaCityUK交易廣場(Exchange Quay)的優勢,創造出硬體公共空間服務新區域

• 配合便捷的交通工具,鼓勵中小企業聚落成型發展

• 除住宅區之外,結合娛樂、休閒、購物搭配上艾威爾河城市公園步道將生命和活力帶進生活中

• 建構安全的社區環境、人性化的人行道和讓人們能夠親近河濱的開放的空間

• 將奧德薩路(Ordsall Lane)改建為林蔭街道,設計能夠輕易跨越,以人的使用性為優先出發點

整塊區域連結著西邊的媒體城計劃區交易碼頭(Exchange Quay),結合並加強交易廣場的功能,新成形的公共廣場將塑造出中小企業的群集,透過輕軌和便捷的公路網串起媒體城、奧德薩河岸以及河岸的對面特拉福德(Trafford),預計未來10年內會產生巨大變化的奧德薩河岸(Ordsall Riverside)都更計畫已經引起了許多建商的興趣,也紛紛推出在本區域推出建案。

以過去來說艾威爾河(River Irwell) 阻斷了交通,阻礙了索爾福德居民動線,但透過新規畫的橋梁連接到康恩布魯克輕軌站(Cornbrook Metrolink station)和綠樹成蔭的行人路線將區域整合發展和水岸融入到居民生活中。索爾福德市政府已經用這份計畫來做為德薩河岸(Ordsall Riverside)總體規劃的指導依據,也確保各項建商私營的發展計畫也都有助於整體都市更新進而能夠創造雙贏的局面。

By 先行全球投資 Peter Hsieh


參考資料

Landor LINKS. Ordsall riverside: A new Riverside Quarter [online]

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Sep 08, 2015 新聞

BBC:英央行總裁表示升息仍在計劃中!

英國央行總裁馬克卡尼於今天下午說道:即便我們瞭解全世界第二大的經濟體“中國”經濟趨緩將很有可能拖累全世界的經濟成長。“升息與否”的決定仍然應該是年底前英格蘭銀行最優先的決議事項。

馬克卡尼在一年一度的傑克遜霍爾大會(Jackson hole convention)的美國中央銀行家還有經濟學家面前說道:“為了維持英國經濟發展的動能,還有因應逐漸升高的通膨壓力“何時開始升息”這個決定將會在年底時更清楚。

這樣的說法同時也表明卡尼將依照7月16號在林肯大教堂 (Lincoln Cathedral)時的立場照預計的行程表時間,有可能調升利率。

此外,他對於過去幾天影響全世界的暴跌的上海股市發表了首次回應。

卡尼曾說過,在2016年初升息不會是無可避免的,但是他希望投機買賣可以被抑制因為由於“中國的發展”已經改變了升息的速度從”有限制的升息”到”逐漸增加的升息”,變成從“極小的幅度升息”到“非常遲緩的升息”。

卡尼繼續說道:英格蘭銀行必須要權衡的,包含英國的本土內需、消費者花費、投資者的投資是否強健到足以抵銷中國以及除了日本以外的亞洲地區的進一步本質上的衰退,再加上由於中國以及其他新興市場貨幣貶值產生的通貨緊縮造成的衝擊。

儘管華爾街和歐洲股市已經從上週的衝擊中恢復,各國央行和經濟學家仍擔憂中國經濟成長的顯著減速正對其他新興市場經濟體了很大的負面影響,而進一步影響世界整體的經濟環境。

因此普遍猜測美國聯準會和英格蘭銀行將延遲在2008年金融風暴之後的第一次的升息。卡尼先生明確表示,英國央行在是否要升息這個決定上(從5%再增加0.25%,將取決於現在和之後經濟數據。值得一提的是他強烈的表示他不覺得中國上禮拜的股市風暴會真的延遲本來要要升息的計畫。)在某種意義上,他似乎呼應了美國聯準會副主席,斯坦利費希爾(Stanley Fischer)昨天的發言,表示美國仍然可能在9月升息。

總結來說,儘管卡尼以及費希爾在英國和美國是否要升息的影響力上只有自己僅僅的一票,其他的委員也不見得會跟這兩位一樣的樂觀,但可以明確瞭解的一點就是儘管全世界未來的經濟環境不景氣,英國美國還是很有可能會提早升息。

By BBC Robert Peston (Translate By 先行全球投資 Shawn Yang/Peter Hsieh)


資料來源

BBC News. 2015. Carney: UK interest rate rise on agenda despite China woes [online]

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Sep 04, 2015 觀點

英國學生公寓租金如何實踐

“英國學生公寓租金報酬為什麼會那麼高,我買了之後租得出去嗎?”

這句話常常聽許多投資朋友在問,為了讓大家在英國能做個精明房東,這裡我們來跟各位分享一下英國高等教育學生市場。

先從英國高等教育機購介紹起,以2015年泰晤士高等教育世界大學前100名來看,英國僅次於美國占了10所,英國總共有113所國立大學每年吸引著無數學子前往朝聖,以英國學生市場來說,2000~2001年之間學生全職加上兼職學生共有194.8萬人,但到了2013至2014年間學生數量迅速增長至229.9萬人,而這些學生分布在英國各大學城當中,也相當程度的刺激了當地食衣住行娛樂各產業的蓬勃發展,而大量不停增加的學生也就支撐起了英國目前欣欣向榮的學生公寓產業。

而其中以海外留學生的比例來說,亞洲近20萬學生仍是海外學生組成最大宗,其次是非洲3.5萬、北美2.7萬、中東2.7萬以及歐洲1.7萬人,以2013/14年數據來看海外留學生共有43.5萬人,占整體學生市場的19%,因此可以看到大多數學生組成主要仍以以本地英國學生為主,所以其實英國當地的學生才是對住屋需求最大的主力,而跟我們想像都是外國學生居住有所不同。

接下來再來看看,租金報酬的部分,英國租金水平主要區分為倫敦和非倫敦的其他城市。以倫敦來說套房(en-suite)大約行情是一週220鎊,附廚房的套房(Studio)一週300鎊;非倫敦區域來看套房(en-suite)大約行情是一週110鎊,附廚房的套房(Studio)一週160鎊。因此從租金收益可以算出來非倫敦區域每個月大概是台幣2.2萬~3.2萬,而倫敦區域大概是台幣4.4萬~6萬左右,大家一定會覺得那就投資倫敦的套房啊!不是可以租比較高的租金嗎?但其實不是這樣看的,進行不動產的投資首重投資報酬率,一個套房在倫敦以外的區域大約300萬台幣起,而倫敦同樣房型的套房卻至少喊價到1200萬,所以以一個非倫敦區域300至400萬的套房來看,投資報酬率大概是落在7%~9%,而一個倫敦區域1200至1500萬的套房來看,投資報酬率則是落在3%~4%,雖然也都比台灣的報酬高,但聊到這,聰明如你,現在應該很清楚該如何選擇吧!

到這邊其實大致上已經跟各位報告了英國租金行情,但是房地產這種投資產品也不是有行情就等同必能租的出去以及實踐租金報酬,另外還牽涉到到學生最需要的“到學校的距離”“生活機能”“是否在市中心”等等在心理學當中不連續選擇理論(Discrete Choice Theory)所詮釋的部分,牽涉有些複雜,因此也建議投資朋友在做海外地產投資前,還是要找對於當地市場熟悉的仲介方能夠將風險降到最低。

By 先行全球投資 Peter Hsieh


參考資料

HESA. 2015. Free Online Statistics - Students & qualifiers [online]

Knight Frank. 2014. Student Property Report 2014 [online]

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Sep 02, 2015 觀點

西方教育思維帶動留學人潮

Everybody is a genius. But if you judge a fish by its ability to climb a tree, it will live its whole life believing that it is stupid.-----Albert Einstein(每個人都是天才,但若你用爬樹的能力衡量一隻魚,他會終其一生覺得自己是個笨蛋 ------愛因斯坦)

在台灣升學制度當中,相信許多人跟我一樣在痛苦的教育環境中成長,歷經填鴨八股的國中,好不容易考完高中卻要再重來一次,唸書補習考大學、念完不知道為何而念的大學之後去當兵,當完兵之後出社會,當許多人實際接觸到不同的領域時候才發現,“原來我也沒有這麼想當工程師” 或者是“原來我真正的興趣是在設計”,之後也許是為了賺錢生活,只好繼續屈就於原先工作,又或者去考公務員,起碼是穩定的鐵飯碗。

在台灣可以看到這樣多活生生的例子重複上演,社會現實面慢慢的消磨了許多人小時候的夢想,而問題大多出在於台灣本身教育體系。台灣的教育體系從小學到大學,分數的高低決定一個人是天才或是笨蛋,當有些人在學校功課以外的地方展現出天賦時,往往不會被鼓勵而受到抑制,儒家“萬般皆下品,唯有讀書高”這樣傳統思維不止箝制著我們的教育系統甚至深植到每個家長心中。

但是可以發現到在西方教育體制下的國家,美國、澳洲、加拿大、紐西蘭、英國等西方諸國,大多鼓勵學生從生活中找到自己的興趣,原來教育的目的是能幫助學生找到自己的定位,做自己喜歡的事,也因為這樣,西方教育出來的學生往往能培養出許多創新的企業。回到西方教育體系的英國,其實英國學生也面臨不小的升學壓力,英國的高中生,也是每天都為了能夠進入理想大學而努力,但不一樣的在於高中A-Levels 兩年的時間內,學生必須開始選擇自己有興趣或將來想發展的學科攻讀,主修3~4門專業課程,因此大部分大學學生早已在師長的輔導下,立定未來的方向。

當初我在台灣教育中被歸類屬於平庸的一群人,既不是天才也不是笨蛋。而在英國攻讀碩士時,第一次聽到教授說“Peter, you are a genius, your idea is incredible but only need little bit structure modification”,後來發現才原來每個同學都被稱讚為“天才”,而這些Supervisor幫助大部分學生找到自己的定位,不是告訴學生該做甚麼而是希望你告訴他你想做些甚麼,進而幫助你達到目標。

如此可見一斑,英國教育體制亦承襲西方的教育傳統,在英國的國際學生逐年成長的背後,最初也許有些學生是為了文憑而去,但學生在英國高等教育學院受到的文化衝擊往往是很珍貴的,不是讀了多少書背了多少資料,而是能夠練習培養思辯能力﹝Critical Thinking﹞,西方教育的主軸在於讓學生練習在批判性思考之下,結合大量地閱讀與並融合個人理解觀點。

全世界95%的資訊都是用英文傳遞,未來找工作英語能力可以讓ㄧ個畢業生找工作的時後更具全球化的通用性(globally employable) ,故英語系國家本來就是全世界留學生優先考慮的之外,以上所述西方開放的教育風氣也是另外一個吸引海外學子的重點,也因此在高等教育產業英國成為了美國之外,世界最多留學生的選擇進修的國家。以目前英國國際學生成長幅度來看,中國和非歐洲區域(馬來西亞、新加坡、台灣、南韓、日本、印尼、越南….)成長幅度最大,大量的國際學生湧入也相對會帶動區域整體經濟發展(物流、房地產、交通、零售),甚至當地人口結構,就目前情勢來看英國學術產業仍持續是國家經濟發展的重要一環。

By 先行全球投資 Peter Hsieh

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Aug 28, 2015 觀點

活在當下?-淺談英式理財觀

最近在銷售英國房地產時,常常會有投資朋友問:”既然物件這麼好,為何英國人自己不投資”或者”英國人均所得那麼高,買房地產對他們來說應該是很簡單的事吧!”亦或是有些更激進的朋友會認為 ”英國人自己不願意買的物件,才會流到海外販售! ”,有鑒於此,在這理跟各位分享讓人跌破眼鏡的英國人理財觀念。

“英國人不愛存錢,超過兩成無任何積蓄” 中新網 2014

英國債務諮詢中心(DAC)的調查指出,至2015年3月期間有12%英國人透過刷卡買生活用品,比起2013年3月成長了一倍,以地區性來看倫敦(18%)和北愛爾蘭(18%)比率最高,其實現階段英國數百萬家庭仍面臨繳不出賬單的困境,而且未來將會有愈來愈多人轉向借錢購買食品,間接影響低儲蓄率的現象產生。在英國,信用卡是最常見的個人債務類型,換句話說即使獲得相較於台灣相當高的薪資,但前大多數都拿去還債或消費。

另外有調查指出只有三分之一英國人的儲蓄撐得過三個月,另外,四分之一以上英國人沒有任何儲蓄。聽到這邊大家應該已經瞠目結舌,對於咱們台灣人的高儲蓄率,在生活開支上面省吃儉用然後拚命買房買股票或基金投資來錢滾錢,相較於西方人的浪漫生活主義,喜歡活在當下的態度可以看得出來理財觀差異的幅度相當大。

另外一方面英國人喜歡買房嗎?相較於華人根深蒂固的有土斯有財的意識形態,根據歐盟統計局 (Eurostat) 2011年的統計歐洲五大經濟體的住屋自有率,德國人自有屋的比例為53.4%,是歐洲前五大經濟體中最低的國家(西班牙82.7%,義大利72.9%,英國67.9%,法國63.1%),相較於台灣88%的住屋自有率,整體比較起來也有相當大的落差,其實可以明顯的比較出來歐洲人的生活態度不喜歡被拘束在同一個地方,比起台灣人習慣買房後須舉債還款,西方人有許多人寧可選擇租屋自在度日。

英國人的低儲蓄比例和相較於東方文化自有地產的低依賴性,看到這邊其實可以漸漸了解英國人或是說西方的價值觀,即便所得較高仍習慣租屋的生活,這也導致當地租屋市場會有比台灣更高的租金比例,所以這是在文化上根本的差異性,但這樣的文化,反過來說也提供了海外投資人一個良好的投資標的,沒錯,就是你不買,好吧!那我們買來租你。

By 先行全球投資 Peter Hsieh

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Aug 27, 2015 觀點

BBC:英國每年增加一個新竹市人口!

“2015年官方調查數據顯示2013年中至2014年中,英國總體人口增加將近50萬人” BBC 2015

這代表的是英國每一年都將近增加一個新竹市的人(據內政部戶政司的截至2015年7月統計,新竹市人口為432,966人),跟想像的很不同吧!對於已開發國家人口結構概念大部份人應該都會認為”應該已經趨近老年化社會”或者”不健康的人口紅利 (Demographic dividend)”,但根據國家英國國家統計局(Office for National Statistics, ONS)統計數據來看,結果似乎和大部分台灣民眾的認知有很大的落差。

現在走上倫敦街頭,繁華的大街上不再都是清一色的白皮膚高鼻子的西方面孔,取而代之的是各種不同國籍的臉孔,用各式你聽不懂的語言溝通著。中式餐館、東歐雜貨店、印度餐廳、泰式料理比鄰而居,以歐洲最大都市自居的倫敦已經成為歐洲最大民族融爐,從已開發國家的角度來看,相較於其他歐洲城市,英國看起來仍維持欣欣向榮,而感覺不像其他歐洲城市一樣進入高齡化的社會。

英國國家統計局(Office for National Statistics, ONS) 在2015年6月25日公布的Annual Mid-year Population Estimates 2014寫道,英國人口在2014年時增加近50萬,總體上升至6459.6萬人,其中在近50萬人的增長當中,其中移民人口占25.9萬人,英國本地人口自然增長供22.6萬人 (出生人數扣除死亡人數)。

從National Statistics (2015) 報告中1992年到2014年的人口增長長條圖可以清楚看到,從1992年到2014年之間,每年人口增加數字不斷上漲,尤其從2005年開始,每年最少都有40萬的人口增長。從2014年移民人口結構分析來看,工作移民人口共28.4萬人相較於2013年共有7萬的增長,從2015年1月到3月份統計資料顯示,非英國籍的歐盟人士在英國工作人數占28.3萬人,這數字也創下新高。而在歐盟當中,羅馬尼亞和保加利亞移民至英國人口共4.6萬人相較於2013年成長一倍。

國際移民除了對英國人口規模有直接的影響,連帶的對於英國出生率也相對產生間接影響,以英國2013年出生率來看,當年共有19.7萬新生兒為原先非英國本地籍的外國移民所生(占總新生兒人口的25%),數據顯示出國際移民對於英國本身”自然增長”的新生兒出生率占有相當大的比例,另外一方面也可以歸納出這些國際移民大多屬於勞動力資源相對豐富的年齡區段。

即使英國現階段的政策希望能將移民人數降低至每年10萬,但是以現階段英國經濟持續增長情形來看,對於勞動力及資金的需求持續增加,必須要相當的外來勞動人口支撐起原先英國民眾不願意做的工作以及投資移民所帶來龐大的資金,看來英國政府短期內應該是無法落實移民減量的計劃了,而在這一波移民潮的背景下英國在根本人口組成上也漸漸成為像美國一樣的多元民族國家。

By 先行全球投資 Peter Hsieh


參考資料

BBC News. 2015. UK population increases by 500,000, official figures show [online]

National Statistics. 2014. Annual Mid-year Population Estimates 2014 [online]

BBC UK Politics. 2015. David Cameron won't 'cave in' on migration target despite new figures [online]

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Aug 27, 2015 觀點

英國不動產投資筆記1-地上權不要買??

接觸過很多朋友在不了解的情況下,一聽到英國的公寓或是大樓土地所有權是地上權,就彷彿看到鬼一樣,馬上露出我才不會去投資那種東西的表情,從前的我會充滿熱誠的跟他們解釋,日子久了,現在的我也選擇一笑置之。經驗告訴我,越解釋,越像要他們加入直銷或是買保險的感覺, 先入為主的印象太過強烈我講再多也是無濟於事。

事實上,英國地上權跟台灣有很大的差別,而最大的不同就在於使用年限,台灣的地上權一般通常是50年,而地上權的價值的確是隨著使用時間到期而遞減,再加上台灣地處地震帶,多颱風,看看前陣子的蘇迪勒有多厲害(連我們柯市長都生氣了),在台灣50年的地上權,時間到了汰舊換新把建物夷平重建的確是應該的。然而在英國,地上權通常至少都有125年,沒錯,就是至少多了這75年,基本上價值就差很多,你如果沒有要留給你的曾孫,基本上抱個30年再賣還是很有價值,再加上英國的地上權法律健全,地上權期限到了,地主只要沒有要花錢拆,地上權擁有者可根據法律再經過皇家特許測量師評估的市價來續租,因此不會時間一到就必須跟你的祖父留下來的祖產說再見;再者,超過百年的建築物,基本上英國的地方市政府是不會准你隨便拆的,因為它變成古蹟了,而國家需要保存"文化遺產"。

再從另一個角度來看,由於英國地處成熟的板塊,沒有地震,也沒有什麼颱風等天然災害,因此大部分的建物都可以保存很久,破百歲的大樓比比皆是,整修一番弄的煥然一新,還是一推人搶著租(念碩士時我的好朋友Peter就是其中之一),之前新聞也有報導他們一個1812年的風車,重新裝修後,現在搖身一變成為65萬英鎊的豪宅。

(http://yuedu.dezhoudaily.com/mrqw/2014/05/2014-05-25647105.html#72460-fbook-1-71757-24bcb040c3790d7d91456d72595444f6)

說到這,我回想前一陣子,有天晚間我突然接到一封信,是我買的"英國地上權"管理公司來信,裡面提到關於我投資的案件的土地將轉賣,他無法給我建議,請我聯絡我的律師。

大部份台灣人收到這樣的信應該都會嚇個半死吧!雖然我知道根據英國法律這不會影響到地上權持有者的權益,但我必須說實話其實當下我心裡也有些忐忑,再仔細看了看地主其實是在公開標售,550萬台幣左右,我心裡想怎麼可能 "所有的土地上共有13個單位而腳底下的土地才賣11萬鎊?" 不可能吧!我想這應該是筆誤!疑點重重,當下立刻發信給我非常負責的英國律師,並且開始坐立難安的等她回覆,大約半小時後,台灣時間凌晨一點律師回信了,請我致電給他跟他討論這個問題,這下我更擔心了,因為竟然要我立刻回電討論,二話不說,拿起手機開始撥號。

以下為通話內容:

律師: Zara is speaking.

我: Hello Zara, 是我,請問這個是怎麼回事?

律師: 沒事沒事,就是你的地主要賣土地給別人,公開標售。

我: Err…那這個,對我,沒有影響吧?

律師: 沒事的Shawn,新接手的大地主必須遵守跟你訂立的250年的地上權合約,完全不會影響到你的權益,而且我發現價格還蠻划算的,你也可以考慮買。

我: 什麼?我怎麼可能有那個錢?

律師: 不貴啊,才賣11萬磅左右(約550萬台幣)。

我: 什麼,真的全部的地只要550萬台幣?

律師: 是的,很便宜啊!

我: 等等等,我房子只是其中一個單位就大概五百萬了,結果全部的地才550萬?

律師: 是的Shawn,最大的原因是地主必須遵守跟你的250年地上權合約,因此這塊地,他只能跟你收地租,一年200英鎊(約1萬台幣)。

我: ……。

我恍然大悟,原來啊!英國的土地,蓋了房子,核發了地上權之後,還真的非常不值錢。寫到這邊,希望大家能夠明白,英國的地上權實際上比地還值錢,所以不要再一聽到地上權就覺得好像是千萬不能碰的投資啦!

By 先行全球投資 Shawn Yang

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Aug 27, 2015 觀點

曼徹斯特的野心,英國媒體21世紀的新工業革命

開放式的辦公室,媒體資源共享的空間,小型攝影棚的租賃以及新創企業的扶植項目,一個全新的媒體創意產業鏈將打破舊有媒體生產思維。

當BBC員工4年前被調離倫敦到MediaCityUK時,心中不免有如同流放邊疆的失落感,如今說什麼也不願意回去倫敦。“我沒有感覺自己被邊緣化,還可以跳出來原來的空間,放手做一些不一樣的事,我們不是個地方台” BCC員工如此說道。 (Q Daily News)

過去因曼徹斯特工業式微產生的廢棄的碼頭空間,如今漸漸轉型為英國的媒體中心。由皮爾集團(Peel Group)和索爾福德市政府(Salford Council)共同推動的為期20年的都更計畫,以索爾福德碼頭(Salford Quays)為中心打造新的新城市中心,以建構可持續發展的城市為目標,打造能滿足居民在社會,經濟和環境方面的需求。計畫共分成四個階段進行,結合辦公空間、住宅、飯店以及零售等項目 (North West News),從2006年開始計畫,2011年營運至今,已經帶動當地大量就業機會、平衡區域發展,最重要一點在於改變了媒體的產業供應鏈。

媒體城提供在硬體設備上,使用者付費的租賃達到最大使用率,在軟體上,開放式的合作已經漸漸取代原先節目內容製作的所有環節,透過類似BBC, ITV等大品牌的進駐,將圍繞在旁的衛星公司聚集起來,同時也孕育需多新創的公司提供諸多創新的媒體服務。對於類似於BBC這樣的大公司來說,進駐媒體中心不但可以省下硬體的成本,還能夠透過和小公司的創意和合作,成為最大受益者。

在於整體城市規劃中,除了建築設計之外,綠地,綠樹成蔭的街道和小型公園將編織入城市與濱水環境當中。河濱人行道將提供娛樂和景觀設計的區域,鼓勵生物多樣性。在於公共交通上建構低污染的運輸工具,透過自行車道、步行道和輕軌系統的連結,降低居民汽車的使用率,真正落實和大自然共存的居住空間。

18世紀帶動英國工業革命火車頭的曼徹斯特,曾因重工業外移而彷徨,如今將透過新的媒體工業革命來創造出在地的比較優勢 (Comparative Advantage),進而成為未來世界的媒體工業中心,勢必將在21世紀再展風華。

By 先行全球投資 Peter Hsieh


參考資料

PTS News Network. 2013. 發展偏遠地區,老字號英國廣播公司bbc搬離倫敦[online]

e-architect. 2015. Mediacity:uk – Salford Masterplan [online]

Q Daily. 2014. 曼徹斯特,英國雄心勃勃的媒體城計畫正在展開[online]

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Aug 16, 2015 觀點

甚麼是PBSA(特製化學生宿舍)?

筆者留學英國諾丁漢時發現,每到開學時常常就會聽到有人會問學長姐一個問題。

“學姊,請問在英國念書時建議住哪裡會比較好?”

像這樣的戲碼年年上演,留學生到了人生地不熟的地方念書,住在哪裡比較好、比較實惠、比較安全等等問題對留學生而言的確是最重要的大事了,在這種資訊相對不對稱的時刻,學長姐的經驗傳承就如同新生們的救命索一般。

一般會聽到的答案大致上就是,“如果住Share House可能在治安比較不好的區域會有小偷,而University Student Accommodation距離市中心太遠而且房間老舊,住一般Apartment又會有仲介費和水電費產生,推薦學弟Trinity Square (非學校專營學生宿舍),離市中心和學校都近,冬天時開暖氣不必擔心電費繳到爆⋯⋯。〞 這樣的對話內容其實普遍反映了現今英國各地大學城留學生現況,一種最新的學生住宿型態已然形成。

所謂非學校專營學生宿舍其實就是指特製化學生宿舍 (以下稱PBSA)。PBSA在英國建築執照核發其實是被歸類於商業不動產的一種,主要是被計畫建造和營運於受教育族群所使用的住宿空間用途 (CLASS C2 Residential Institutions)[1],雖然有很明顯的市場區隔 (可以說是學生市場),但不是完全直接等同於學生宿舍。

而民營的 PBSA在經營上主要分成兩種形式:

1) 高等教育機構和民營機構簽署長期合約,且自行管理或者透過外部管理公司。

2) 直接出租給學生的宿舍,所有權可能是特殊機構 (法人或建商)或者是第三方物業管理公司代表房東(投資者)來提供一年的租賃服務,而新的一年學生租賃條約會依照過去的市場反應來做調整,為房東提供收入保障。

站在投資者的角度來看,直接租賃房間給學生的概念更接近於商業不動產因為基本的租賃市場需求而出租物件,長期合約租賃的PBSA和一般金融商品比較起來,比較像是長時間低風險契約(和生活指數相關的)的債券,因此價格相對昂貴許多。 根據領盛投資管理 (Lasalle Investment Management)分析指出英國在PBSA這塊市場相較於美國還尚未成熟,但是和其他歐洲市場比起來其資產流動性的成長無疑地吸引更多機構及投資者進入這塊領域。

在投資朋友初步了解PBSA這個商品之後,應該會想問“PBSA和一般宿舍有甚麼不同?”

其實不同點在於PBSA主要是站在學生出發點考量後設計出的住宿規格,根據學生學求在安全性, 噪音隔絕程度,生活機能性,離學校距離,為學生塑造出一種”學習氛圍 (Studenty Ambience)”的住宿型態,相較於一般住宿型態提供更耐用性的家俱設備以及服務(Chatterton 1999, Hubbard 2009)。以下表格大致性把英國常見的四種住宿型態整理出來:目前PBSA在英國各大學城已經逐漸變成一股新的潮流,也是在所有地產商品當中最適合學生的一種住宿選擇,對英國市場來說PBSA還是一種相對新的產品,而可以肯定的是未來學生住宿將會開始大量從HMOs和PRS轉移到PBSA,由於現階段英國人口增長加上房屋供應量短缺,即使租金會每年調漲,但免費的水電、網路費加上所有套房皆附傢俱,PBSA對於學生來說還是有極高的吸引力(Lasalle Investment Management 2014),而房型選擇上除了為希望能保有隱私的學生打造的附廚房套房,更有為了想和其他人交流的學生打造社區公共空間和共享廚房的套房,塑造出英國學生非常重視的”更廣泛的社交互動(Wider Social Interaction)”。

了解PBSA之後,最後希望投資朋友在投資前能夠針對自己所設定的目標來挑選適合自己的標的物,房地產總歸都還是會回歸到經濟學最基本的概念-市場的供給和需求。

By 先行全球投資 Peter Hsieh


註(1)CLASS C2 Residential Institutions:主要是計畫於提供居所給的特定有照護需求的群體,在醫療上用作醫院或療養院;或使用作為寄宿學校,學院或訓練中心


資料來源

Chatterton P, 1999, ``University students and city centres: the formation of exclusive geographies''. Geoforum 30 117 ^ 133

Hubbard P, 2009, "Geographies of studentification and purpose-built student accommodation: leading separate lives?" Environment and Planning A 41(8) 1903 – 1923

Huntingdonshire District CityCouncil. 1987.Planning Use Classes [online]

LaSalle Investment Management. 2014. Student Accommodation in the UK [online]. PENSION FUND ONLINE.

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Aug 16, 2015 新聞

住者有其屋?英國學生宿舍短缺現象

隨著學生招募數量的不斷攀升,宿舍短缺對於英國各大學來說仍然是一項重要議題。

大學過度的招生和學生宿舍建案完工時間的延宕,使得部分英國大學在2015~16年的九月份入學將會面臨到宿舍不足的窘境,在布里斯托大學(英格蘭), 阿伯丁大學(蘇格蘭)和溫徹斯特大學(英格蘭)學生宿舍不足的情況尤其嚴重(BBC)。以布里斯托大學為例,在2011年到2014年期間,英國本地和歐盟學生數量增長高達38%,讓部分學生被迫在原先規劃為單人房的學生宿舍內擺放雙層床和其他人共用 (BBC)。

Source: BBC
"我完全沒有預期到會和其他學生一起共用學生宿舍,我原先預期會有自己的私人空間,我想大家都會需要自己的個人空間。” 布里斯托大學哲學系一年級生Darcy Ramsden 如此說到。

2014年期間布里斯托大學和Darcy Ramsden遇到一樣狀況學生大約有200多人,這些學生得到租金減免或免費食物的方式直到學校幫他們找到住宿的地方。事實上在布里斯托的私人租賃市場已經達到飽和,因宿舍不足的情況導致學生只能住在條件極差的私人房子,另外延伸出的問題就是許多非學生的租客也被排擠而得面臨租不到房子的狀況。而在另外兩所知名學校阿伯丁大學和溫徹斯特大學也遇到相同狀況,學生在學期開始期間必須暫時被安置在旅館當中。阿柏丁大學在2014年9月份學期開始期間,大約有300多人被安置在旅館 (阿柏丁大學學生會),根據阿柏丁大學發言人指出,在2014年期間學生宿舍需求數量較過去上升了10%,現已有700多間宿舍完成裝修來滿足超額的需求。而在溫徹斯特大學的情況也類似,大約有150位學生在學期開始也沒有床位而被學校暫時安置在旅館,一直到為他們找到宿舍。

泰晤士高等教育(Times Higher Education)指出,在2016年時學生在英國時的住房問題很可能會更加劇烈,尤其英國本地本科生人數的增加,根據英國高等教育統計署 (Higher Education Statistics Agency)資料顯示出在2013年~2014年期間,日間部一年級學生入學人數總共超過70萬,相較於2012年~2013年期間增加7%,英國高等教育政策中心(The Higher Education Policy Institute)指出未來英國高等教育每年將會有新增60,000名入學學生,對於英國高等教育學院和英國建商來說,這是一個針對眼前學生大量需求規劃營建學生宿舍的最佳時機。

但是現階段仍存在的問題是,市中心仍大量缺乏因需求而建的學生宿舍(purpose-built student accommodation) (Knight Frank 2014)。

學生在一些城市像是布里斯托, 布萊頓, 阿柏丁, 愛丁堡, 伯明翰, 坎特伯利和溫徹斯特等已經逐漸很難住進因需求而建的學生宿舍 (purpose-built student accommodation),但是學生仍然想住進這些物件當中” GVA地產顧問學生住宿專家Roger Lown 2014

在於學生宿舍的供應不足狀況導致的問題是學生被暴露在找住宿的市場競爭當中,最後塑造成的是比原先更高的成交租金。全國學生會福利副會長 (National Union of Students’ vice-president for welfare)Colum McGuire 指出看來過去許多大學並未謹慎的為學生考量到住宿需求以致於當地宿舍嚴重短缺。因此未來學校如何能以開放且透明的方式透過已註冊的學生人數,在學生就學之前能夠在”到學校距離合理的情況下”為學生安排好住宿問題,將會是英國各高等教育機構所需考量規劃的重要課題。

By 先行全球投資 Peter Hsieh


參考資料

BBC. 2014. Students forced to share single rooms at some universities [online]

Times Higher Education. 2015. Student housing shortages: battle to end close quarter struggles [online]

Knight Frank. 2014. Student Property Report 2014 [online]

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